Leilão Judicial: 5 pontos de atenção para a aquisição de imóveis
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Leilão Judicial: 5 pontos de atenção para a aquisição de imóveis

O leilão judicial pode valer a pena se você atento a estas dicas! Confira!

O procedimento de leilão de imóveis pode apresentar vantagens para compradores buscando preços mais baixos, contudo, é preciso ficar atento aos riscos que a aquisição pode representar caso não seja bem instruída.

Isso não significa que não valha a pena adquirir imóveis nesta situação, pelo contrário. inclusive, como muitas pessoas são receosas quanto a esse tipo de compra, geralmente se apresentam boas oportunidades diante procura reduzida.

Hoje vamos falar sobre alguns pontos que devem ser avaliados para aquisição de um imóvel nessas condições.

Leilão judicial x leilão extrajudicial

Primeiramente, cumpre destacar que existem diferenças entre o leilão judicial e o extrajudicial. O leilão judicial ocorre como consequência de um processo de execução frustrado em que o devedor não tinha liquidez para solver a dívida, que passa a recair sobre seus bens. Já o leilão extrajudicial ocorre quando o comprador fica inadimplente no pagamento das parcelas do financiamento do imóvel.

O leilão extrajudicial acima mencionado é regido pela Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), sendo certo que existem outros tipos de leilões extrajudiciais que não envolvem alienação fiduciária e que se regem pelo CDC, mas não são o foco do artigo de hoje.

Então, vamos aos pontos que devem ser observados para aquisição de imóveis no leilão judicial:

01 – Edital do leilão judicial

Muitos se empolgam com a possibilidade de comprar imóveis a preços mais atrativos e se esquecem do principal: quais são as condições de aquisição desse imóvel?

Essas condições estarão previstas no edital, documento que anuncia quais são as condições de realização do negócio, além de conter descrição do bem penhorado, com suas características, situação e divisas, inclusive fazendo menção à matrícula e aos registros, de modo a resguardar a individualização do bem.

Por óbvio, é muito importante a análise do edital já que a partir dele o interessado poderá buscar mais informações sobre o imóvel que está pensando em adquirir. É o ponto de partida do arrematante.

Dívidas pretéritas

Uma pergunta frequente é se o adquirente assume alguma dívida ao adquirir o imóvel. Via de regra não.

Normalmente, os credores são ressarcidos no valor da arrematação, e, caso este não seja suficiente, o valor restante será cobrado do proprietário anterior do imóvel, nos moldes do artigo 908 do Código de Processo Civil:

Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências.
§ 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem , sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.
§ 2º Não havendo título legal à preferência, o dinheiro será distribuído entre os concorrentes, observando-se a anterioridade de cada penhora.

Neste mesmo sentido, o Código Tributário Nacional prevê que, em caso de aquisição do imóvel, os impostos que cujo fato gerador seja a propriedade se transferem ao comprador, salvo no caso de arrematação em leilão, quando a dívida passa a recair sobre o valor de arrematação:

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

Neste sentido, a regra é que o arrematante não assume nenhuma dívida, contudo, o edital pode prever de forma diversa, por isso é importante o acompanhamento de advogado para que faça a análise do edital caso a caso.

02 – Existência de condomínio?

O Condomínio nada mais é do que a propriedade em conjunto. Sendo assim, é importante conferir se o imóvel pertence somente ao devedor ou se existe um condomínio com outros proprietários.

No leilão judicial, o imóvel é arrematado por inteiro e o coproprietário tem direito à parte do valor da arrematação, contudo, é preciso observar que ele possui preferência para arrematação do imóvel em igualdade de condições. Sendo assim, observar se os condôminos foram intimados do procedimento é essencial para evitar a alegação de algum tipo de nulidade no futuro.

Vamos exemplificar. Suponhamos que Flávia e Marta são irmãs e herdaram uma casa, contudo, a mesma foi penhorada por dívidas de Marta. Nesse caso, Flávia como proprietária de uma parte do imóvel tem direito preferência de arrematar a parte de Marta nas condições estabelecidas no processo, já que isso permitiria com que ela mantivesse o imóvel em seu patrimônio. Caso ela não tenha interesse na arrematação e o bem for arrematado por R$500.000 (quinhentos mil), por exemplo), R$250.000 (duzentos e cinquenta mil) serão resguardados, enquanto o restante servirá para quitar a dívida executada no processo.

Nesse sentido, é necessário analisar ainda se o edital previu que será resguardada a parte do  coproprietário do valor da arrematação.

03 – Outras penhoras sobre o bem?

É preciso conferir se existem outras penhoras recaindo sobre o bem, já que o beneficiário da penhora também deve ser intimado do leilão. Isso porque os credores receberão seus créditos de acordo com a ordem de preferência.

04 – O imóvel está ocupado?

Importante observar se o imóvel está ocupado já que, caso esteja, caberá ao adquirente providenciar a desocupação do mesmo.

Neste caso, o advogado poderá orientar qual o tipo de ação adequada para que o arrematante ingresse na posse do bem.

05- Calcule os gastos para a transferência do bem via leilão judicial!

A atração por adquirir um imóvel em condições muito boas em leilão judicial pode levar o arrematante a desconsiderar uma série de gastos, que muitas vezes não ficam claros para a pessoa leiga. É importante fazer esse cálculo para averiguar se realmente esta sendo feito um bom negócio. Vamos enumerar alguns deles:

  • Comissão do leiloeiro;
  • Honorários e custas processuais em caso de imóveis ocupado;
  • Reparos no imóvel. Lembrando que geralmente quem está ocupando o imóvel é o devedor e o mesmo encontra-se insolvente, portanto, as chances de o bem estar sem manutenção básica são altas;
  • ITBI e emolumentos de cartório. O imposto e os emolumentos de cartório irão incidir para que o imóvel seja efetivamente transferido para o arrematante.

Conclusão

A partir da análise dos pontos acima, podemos observar que a compra de imóveis em leilão judicial pode representar alguns riscos, como a anulação do procedimento ou mesmo não valer a pena financeiramente diante dos gastos a serem suportados pelo arrematante com a desocupação, comissão do leiloeiro e eventuais consertos que devam ser feitos no imóvel.

Neste sentido, é imprescindível a contração de um profissional que possa auxiliar o arrematante a calcular todos os riscos e custos que estão sendo assumidos para que assim seja feita a análise sobre a assertividade ou não da aquisição.

Essa orientação pode inclusive indicar se há alguma irregularidade no leilão, evitando surpresas e aborrecimentos para o arrematante, além do prejuízo financeiro.

Tem mais dúvidas sobre o procedimento de arrematação de imóveis? Marque uma consulta com nossos especialistas!

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