Você sabe que a ação de usucapião é um instrumento amplamente utilizado para regularização de imóveis, certo? Mas, você conhece todas as suas vantagens? Este artigo vai direto ao ponto! Confira!
Introdução
Não é de hoje que os advogados e as pessoas que dependem do andamento da justiça reclamam da morosidade do sistema judicial brasileiro. Estudos apontam que um processo judicial em nosso país demora em média seis anos e dois meses para tramitar na justiça estadual. Diante disso, muitos acabam pensando que ingressar com uma ação judicial é sempre a última opção para resolver qualquer questão.
Apesar disso, esse tempo vem se encurtando com a implementação do processo judicial eletrônico, que permite que o trâmite seja bem mais acelerado. Além disso, a média acima é muito prejudicada pela quantidade de processos físicos ainda em curso (aqueles que já tinham sido distribuídos antes da implementação do PJe e que não foram digitalizados).
Por isso mesmo, não desanime! Por incrível que pareça, existem situações em que o processo judicial é uma opção melhor do que o processo extrajudicial, como é o caso da ação de usucapião! Vamos trazer aqui alguns benefícios do processo judicial de usucapião.
Requisitos da Usucapião
Antes de adentrar no tema, vamos relembrar aqui são os requisitos básicos para o ingresso da ação de usucapião, lembrando sempre que é necessário consultar um advogado da área com seus documentos em mãos.
– Posse com ânimo de dono por determinado lapso temporal. O maior tempo exigido pela lei é de 15 anos no caso da usucapião extraordinária, que é aquela sem exigência de justo título ou boa-fé.
– Posse incontestável. É preciso comprovar que a posse não foi contestada em ações judiciais – como reintegração de posse, por exemplo. Isso é feito através de certidões negativas de feitos em nome dos autores da ação, ou seja, daqueles que pretendem usucapir o imóvel.
–Posse ininterrupta. A posse deve ser exercida de forma continuada pelo prazo exigido em cada uma das espécies de usucapião.
Para saber mais sobre tipos e requisitos de usucapião leia este artigo que já escrevemos aqui no blog.
Usucapião extrajudicial
O Código de Processo civil trouxe uma nova forma de reconhecimento do direito de propriedade através de usucapião que não necessita do ingresso de ação judicial. É a usucapião extrajudicial, feita em Cartório de Imóveis.
Ocorre que, na prática, acaba tendo algumas desvantagens em relação à usucapião. Isso porque:
- As hipóteses de cabimento são mais restritas, tendo em vista que requer concordância expressa do proprietário do imóvel no registro, que deve aportar assinatura na planta e no memorial descritivo.
- Apresenta custos mais altos do que a ação de usucapião tradicional.
A título de exemplo, vamos imaginar um imóvel localizado em Minas Gerais, onde está sediado nosso escritório. A tabela de emolumentos do TJMG prevê o valor de R$2.120,91 para processamento da usucapião no Cartório. Para notificações, o que deve ser feito para todos os confrontantes e interessados R$150,00 por pessoa. Para elaboração da ata notarial no cartório de notas que atestará a posse dos autores o valor será o mesmo da escritura de compra e venda. A título de exemplo se o imóvel custa entre R$420.000,01 e 560.000,00 o valor da ata é de no mínimo R$3.762,30. Fora o valor com publicação de edital e arquivamento, já deu para perceber que é um processo bem oneroso não é mesmo?
Além disso, a parte continua sendo assistida por advogado, necessariamente.
Alega-se que o benefício desse procedimento em relação ao judicial seria a demora deste segundo (porque, sim, em regra os atos extrajudiciais são mais céleres do que os judiciais). Contudo, diante da implementação do processo judicial eletrônico as sentenças de usucapião têm saído cada vez mais rápido e, por sua vez, o procedimento extrajudicial é recente e ainda não vem demonstrando os resultados esperados. É claro que cada caso é um caso, mas essa afirmação é baseada na atuação de um escritório que tem 100% de aproveitamento nas ações de usucapião ingressadas até o momento.
Por fim, além de o cartório ser mais caro, requer maior nível de exigência para cumprimento dos atos, o que inevitavelmente também implica em maior demora.
Benefícios da usucapião judicial
Desnecessidade de averbação de construções
Talvez esse seja um dos principais benefícios da ação de usucapião judicial: no registro de propriedade constarão as construções do imóvel usucapiendo, caso isso tenha sido solicitado na ação e da planta e memorial descritivo constem os imóveis.
É possível, inclusive, dentro da mesma ação, pedir abertura de matrículas independentes para cada casa, caso tenha mais de uma no terreno.
Isso pode representar uma economia significativa, tendo em vista que, para regularização de construção no registro de imóveis através de averbação o procedimento é moroso e caro. Afinal de contas, no processo de averbação é preciso:
- Obter o habite-se na prefeitura onde o imóvel está situado;
- Ingressar com processo no INSS para apurar a contribuição devida
- Pra somente depois ingressar com o protocolo no cartório.
Ainda por cima, se for o caso de ter mais de um imóvel no terreno e não estarem presentes os requisitos de desmembramento é preciso fazer a instituição de condomínio.
Sentença com força de título para ser levada a registro
Nesse procedimento não é necessário que a parte gaste com escritura pública (como ocorre na compra e venda ou na usucapião extrajudicial). A própria sentença judicial transitada em julgado tem força de título para ser levada a registro em cartório.
Desnecessidade de concordância do proprietário no título
Aqui não existe necessidade de concordância do proprietário para que o autor tenha declarada a sua propriedade. Ele será citado, naturalmente. Mas, caso não responda, será revel e, caso conteste, deve comprovar que o autor não faz jus à procedência da ação.
Possibilidade de justiça gratuita
Caso a parte preencha os requisitos para obtenção do benefício da justiça gratuita, não pagará as custas iniciais, nem de citação ou expedição de edital. Além do mais, a parte autora ainda é poupada do maior gasto: o registro da sentença no cartório e registro de imóveis.
Conclusão
A ação de usucapião judicial apresenta diversos benefícios de ordem prática que devem ser analisados de acordo com o caso em questão. Apesar de o principal benefício ser de natureza econômica, a depender da comarca de tramitação e do caso, pode também representar um benefício quanto à celeridade.
Quer avaliar se preenche os requisitos dessa ação? Consulte nossos especialistas pelo telefone que aparece na página inicial ou pelo e-mail contato@bottimendes.com.br.
