SCP ou SPE: qual é o melhor tipo societário para seu empreendimento imobiliário?
Empreendimentos imobiliários: SCP ou SPE?

SCP ou SPE: qual é o melhor tipo societário para seu empreendimento imobiliário?

Entenda o que são as sociedades SCP SPE e faça a melhor escolha para seu empreendimento!

A atividade de incorporação imobiliária envolve muitas complexidades, desde a aprovação, até a execução do projeto. Contudo, muitos empreendedores ignoram uma etapa anterior e super importante: a definição da configuração societária.

O tipo societário influencia na facilitação do ingresso de investidores e na distribuição das responsabilidades entre os participantes do empreendimento. Nesse artigo falaremos dos instrumentos societários mais comuns adotados por incorporadores: a Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a Sociedade de Propósito Específico (SPE).

Empreendimento imobiliário e sociedade

O termo sociedade se refere a um agrupamento de esforços com um objetivo comum, qual seja: o lucro através de uma atividade empresarial organizada. Certo é que, em prol desse fim, cada sócio contribuirá de alguma, nos moldes do contrato social firmado entre eles.

A contribuição pode ocorrer através de bens a serem integralizados pela sociedade ou outro tipo de investimento/empenho, formando o que chamamos de capital social. É comum que existam sócios que são administradores, dotados de poder de decisão, enquanto outros restringem sua participação à contribuição financeira (muitas vezes por não dominarem o ramo da construção civil).

Por isso mesmo é preciso averiguar qual tipo societário faz mais sentido para que se reflita essa realidade, tão comum nos empreendimentos imobiliários. Além disso é comum nas incorporações pessoas que irão figurar como investidores ou parceiros que prestarão serviços na obra.

Diante disso, para cada situação de fato haverá um tipo societário que se amolda melhor à realidade vivenciada.

SCP – Sociedade em Conta de Participação

Na prática, a SCP costuma ser constituída para que uma pessoa que detém capital possa investir sem correr os mesmos riscos de um sócio comum. Isso porque o único risco seria a própria perda do capital investido.

Neste tipo societário, existe a figura do sócio ostensivo, que é aquele que figura como sócio para terceiros e vai exercer a atividade empresarial, e a do sócio oculto, que irá disponibilizar valores ou bens contratualmente estipulados no contrato social e que terá direito ao recebimento de valores proporcionais ao investimento de acordo com a lucratividade do negócio.

Já a assunção de riscos e o relacionamento com terceiros se dará de forma exclusiva pelo sócio ostensivo. Inclusive, apesar de a SCP ter um CNPJ próprio, não goza de personalidade jurídica, pelo que o sócio ostensivo assume pessoalmente as obrigações.

Neste sentido prevê o código Civil:

Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes

Parágrafo único. Obriga-se perante terceiro tão-somente o sócio ostensivo; e, exclusivamente perante este, o sócio participante, nos termos do contrato social.

Apesar de não participar da gestão, o sócio oculto pode fiscalizá-la. Contudo, sua participação deve ser limitada, sob pena de vir a ser responsabilizado futuramente por obrigações que seriam exclusivas do sócio ostensivo.

É importante, portanto, ter atenção à constituição deste tipo societário, conferindo-se sua pertinência à realidade, para não se incorrer no risco de responsabilização do sócio oculto.

Esse tipo societário é comum quando o investidor irá investir o lote em que será realizado o empreendimento, uma vez que pode representar uma economia tributária quando comparado com a permuta. Nesse exemplo e em outros, fato é que o sócio oculto quer fazer um investimento com um risco mensurável (uma vez que não compartilha de todos os riscos do empreendimento), enquanto o sócio ostensivo visa a capitalização para efetivar o empreendimento.

Dessa forma, a SCP figura-se como forma de captação de investimentos externos pela incorporadora/loteadora, sem ter a mesma que necessariamente ter mais um sócio de fato que possa interferir na gestão do empreendimento imobiliário.

SPE – Sociedade de Propósito Específico

No caso da Sociedade de Propósito Específico, temos uma organização empresarial que é fundada com um objetivo determinado e com um prazo de validada para tão logo seja concluído o empreendimento. Na verdade, não se trata de um tipo societário propriamente dito, já que pode adotar o tipo societário que seus sócios quiserem (LTDA, S/A, etc.).

O traço distintivo da SPE diz respeito a uma união de pessoas em sociedade para realização de um negócio específico, como é o caso, por exemplo, de execução de um loteamento. Após sua conclusão, ela se desfaz.

O Código Civil prevê:

Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.
Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.

Essas empresas, em regra, já nascem com seu fim anunciado, ou seja, com prazo determinado (diferentemente da maioria dos empreendimentos, cujo prazo é indeterminado).

Esse tipo societário presume a união de esforços temporários dos sócios que, ao final, dividirão o lucro do empreendimento de acordo com a proporção prevista contratualmente.

Esse tipo societário, além de ser comum diante da atratividade para os investidores pontuais, também se mostra vantajosa para diluir os riscos dos empreendimentos para construtoras e incorporadoras. Isso porque o insucesso de um empreendimento não pode atingir os demais, uma vez que são empresas distintas.

Neste tipo societário, diferente do que ocorre no SCP, os sócios têm a mesma responsabilidade perante terceiros, a não ser que exista previsão diversa no contrato social. Importante destacar que essa responsabilidade se dará de acordo com o tipo societário adotado, se limitada, sociedade anônima, etc.

Conclusão

Muitas são as opções para os empreendedores do ramo imobiliário dirimirem seus riscos, para além dos benefícios tributários e societários que cada conformação pode apresentar.

Essa análise deve ser feita criteriosamente considerando as particularidades de cada empreendimento, por isso a necessidade da assistência jurídica especializada para realização de incorporações de forma mais segura e rentável.

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