A comissão de corretagem geralmente é a principal remuneração do corretor de imóveis e esse artigo vai trazer as principais orientações legislativas sobre o tema.
A intenção é esclarecer não somente os vendedores e adquirentes de imóveis, mas os próprios corretores para que não fiquem vendidos quando o tema e sua própria remuneração.
Existem, portanto, três perguntas principais a serem respondidas:
- Quando ela incide?
- A quem incumbe o pagamento da comissão do corretor de imóveis?
- Em que hipótese ela deixa de incidir?
Contrato de corretagem
O contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil, através dos artigos 722 a 729. Vejamos o que diz o artigo 722 que regula esse tipo de contrato:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Neste sentido, a função do corretor imobiliário é aproximar as partes interessadas em negócios imobiliários, funcionando como um intermediador do negócio que ali será pactuado.
Note que, segundo os ditames da própria lei, o corretor se obrigada a obter negócios para quem representa, segundo as orientações recebidas.
Sendo assim, na prática a pessoa interessada em realizar determinado negócio (como comprar ou vender um imóvel) explicita as condições de seu interesse (como preço, forma de pagamento, entre outras instruções) e o corretor buscará alguém interessado em fechar negócio naqueles termos.
Diante dessa intermediação que realiza para que o negócio seja fechado, o corretor recebe um percentual do valor do negócio chamado de comissão de corretagem.
Hipótese de incidência da comissão de corretagem
O artigo 725 do Código Civil aduz que:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Sendo assim, a legislação preceitua que o corretor somente será remunerado diante do resultado, ou seja, quando o negócio que a parte que o contratou for fechado na forma como ela pretendia.
Interessante observar ainda que, em regra, ainda que o cliente desista do negócio que queria que o corretor perseguisse e ele conseguiu, ou mesmo a outra parte desista, sua remuneração é devida segundo a lei. Isso porque entende-se que sua parte foi cumprida.
Vamos a um exemplo. Suponhamos que o proprietário contrate os serviços de um corretor para vender seu imóvel, avaliado em R$600.000.
O corretor irá trabalhar para anunciar do imóvel, muitas vezes despendendo recursos para que ele chegue a mais pessoas interessadas – afinal, ele tem interesse em fechar o negócio porque sua comissão dependerá disso.
Diante de seu trabalho de divulgação, suponhamos que o corretor receba uma proposta no valor de R$600.000 e o cliente aceite. É iniciada a pesquisa documental para aferir se tudo está certo para aquela venda e posteriormente assinado o compromisso de compra e venda. O ITBI é quitado pelo comprador e eles marcam a assinatura da escritura no cartório de notas.
Imagine que, nesse momento, o vendedor “dê para trás”. Seria justo o corretor não receber nada?
Claro que não! Afinal ele conseguiu o resultado pretendido e o negócio somente não ocorreu por desistência do próprio cliente. Nesse mesmo sentido entende o código civil, que defende o direito do corretor de receber sua remuneração.
Sendo assim, caso você esteja interessado em fazer um negócio imobiliário e pretenda se utilizar dos serviços de um corretor, fique atento a essa obrigação de arcar com a corretagem dele, ainda que venha a desistir do negócio.
Se você é corretor, fique sabendo que a lei garante o recebimento da comissão de corretagem no caso acima narrado.
Responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem
O código civil não diz nada a respeito de quem seria a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, portanto ela se dará da forma como convencionado pelas partes.
Existem algumas formas mais populares no mercado. Por exemplo: na compra e venda, o valor da comissão será arcado a partir do valor recebido pela alienação do imóvel; no contrato de aluguéis, é retirada do próprio valor do aluguel. Sendo assim o mais comum é que quem contratou o corretor o remunere (nos exemplos acima, o vendedor e o locador).
Nada obstante, é possível que seja previsto de forma diversa nas negociações, de modo que o comprador pague o valor diretamente ao corretor, abatendo-se o valor total e simplificando o processo de recebimento.
Quando a comissão não é devida
Estipula o artigo 726 que, quando o negócio é iniciado e concluído diretamente pelas partes, sem que ocorra intermediação do corretor, a corretagem não será devida – desde que não se tenha estipulado exclusividade por escrito entre cliente e corretor.
A prática de estipular a exclusividade é comum em algumas corretoras maiores, principalmente aquelas que possuem orçamento de marketing alto.
Importante destacar ainda que, ainda que o contrato de corretagem tenha prazo determinado, se a realização do negócio for posterior à vigência do contrato mas realizada em virtude do trabalho do corretor, a corretagem será devida. Um exemplo é quando o comprador conheceu o imóvel por intermédio do corretor, mas demorou a fechar o negócio.
Considerações finais
É muito comum que a corretagem seja exercida sem nem mesmo a celebração de um contrato o que pode vir a prejudicar tanto corretor como seus clientes. É imprescindível a assistência de um profissional que conheça a lei de corretagem para elaboração de um contrato justo e para que as partes possam se valer do serviço tão essencial do corretor sem surpresas.
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