O processo de compra e venda de imóvel envolve várias etapas. Uma dúvida frequente que recebemos aqui no escritório é: quais são os custos da compra de venda de imóvel? Quanto vou gastar no total para efetivar a compra de forma regular com a efetiva transferência da propriedade do imóvel?
Já fizemos um artigo aqui falando sobre o passo-a-passo da compra e venda de imóveis e agora vamos falar dos valores que obrigatoriamente incidem sobre essa operação para que ela seja feita da forma mais segura.
Custos da compra de venda de imóvel – Tributos
ITBI
No geral, o processo de compra e venda de imóveis é precedido de um pré-contrato muito conhecido por todos: a famosa promessa de compra e venda. Esse contrato é celebrado como forma de “amarrar” o negócio, além de prever direitos e obrigações das partes. Geralmente, neste mesmo contrato já está prevista a obrigação de o comprador realizar o pagamento do ITBI.
Para realização do pagamento deste Imposto de Transmissão de Bens Inter-vivos (ITBI) é preciso a apuração de seu valor pela fazenda municipal, o que ocorre através de um procedimento administrativo.
A base de cálculo do ITBI em regra é o valor venal do imóvel a ser transmitido. Em Juiz de Fora/MG, cidade em que a sede do escritório está localizada, a base de cálculo será ou o valor venal do imóvel ou o valor declarado da venda, qual dos dois for maior.
A alíquota do imposto vai depender do município em que o imóvel está situado. A título de exemplo, em Juiz de Fora/MG a alíquota do imposto de transmissão de bens imóveis é de 2%.
Sendo assim se o imóvel tem valor venal de R$500.000 o valor de ITBI é de R$10.000,00 (dez mil reais).
R$500.000 x 0,02= R$10.000,00 (dez mil reais).
Importante levar em conta que a legislação de cada município pode prever hipóteses de desconto e até mesmo isenção de ITBI. Na cidade acima mencionada imóveis financiados através do Sistema Nacional de Habitação (SNH) possuem desconto no ITBI, enquanto imóveis adquiridos através do Programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida por famílias com renda de até 3 salários-mínimos possuem isenção do imposto.
A maioria das prefeituras exige o preenchimento de um formulário para que seja realizada a apuração, contudo é sempre prudente a assistência de um profissional competente para averiguar se o cálculo foi realizado da forma correta, bem como se não existem hipóteses legais que podem beneficiar o contribuinte.
Custos da compra de venda de imóvel – Emolumentos
Escritura Pública de Compra e venda
Após a apuração e pagamento do ITBI, passamos à lavratura da escritura pública de compra e venda.
Segundo o Código Civil, caso outra lei não disponha em contrário para o caso em questão, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigentes.
Atualmente o salário-mínimo é de R$1.100 (mil e cem reais), portanto para a compra de qualquer imóvel com valor igual ou superior a R$33.000,00 (trinta e três mil reais) já seria necessária a escritura pública para validade do contrato.
Essa escritura pública é lavrada em qualquer cartório de notas escolhido pelas partes, não necessariamente na mesma cidade em que o imóvel se encontra. Essa informação é importante uma vez que cada Estado possui sua tabela de emolumentos cartorários, portanto esse valor pode variar de acordo com o cartório escolhido. Seguindo nosso exemplo acima do imóvel de R$500.000,00 (quinhentos mil reais) e supondo que as partes tenham escolhido um Ofício de Notas da cidade de Juiz de Fora, teríamos que o valor da escritura pública de compra e venda seria de R$3.762,30 (três mil setecentos e sessenta e dois reais e trinta centavos). Isso de acordo com a tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
É preciso ressaltar que pode haver eventuais acréscimos neste valor a depender do cartório que pode cobrar uma taxa de serviço adicional, bem como valor de arquivamento.
Registro no cartório de registro de imóveis
Para finalizar o procedimento da compra e venda de imóveis e realmente transferir a propriedade é essencial o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel que foi alienado.
Este ato é imprescindível à transferência da propriedade imóvel conforme artigo 1.227. do Código Civil que prevê que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.
Nesta etapa o registro é feito obrigatoriamente no cartório em que está registrada a matrícula do imóvel, o que se dará de acordo com a localização do mesmo.
Seguindo a mesma linha de exemplo, caso o imóvel adquirido custasse R$500.000 (quinhentos mil) e estivesse localizado na cidade de Juiz de Fora a tabela do TJMG para atos do oficial de registro de imóveis prevê que o registro de escritura pública com conteúdo financeiro de 420.000,01 até 560.000, 00 custa o valor de R$ 3.762,30 (três mil setecentos e sessenta e dois reais e trinta centavos).
Conclusão
Muitos custos incidem sobre a operação de compra e venda de imóveis. Entre os custos oficiais estão o ITBI e as custas de emolumentos do cartório de notas e do cartório de registro de imóveis. Todos os atos aqui pontuados são essenciais para a compra e venda de imóveis, mas não excluem outros custos que, apesar de não serem imprescindíveis, são essenciais para a compra segura do imóvel como custo de honorários advocatícios para elaborar um bom contrato de compromisso de compra e venda e acompanhar a lavratura de escritura, apuração de ITBI e registro no Cartório de Registro de Imóveis.
No exemplo acima mencionado o comprador do imóvel teria um custo total aproximado de R$17.524,6 (dezessete mil quinhentos e vinte e quatro e sessenta) somente com as etapas acima destacadas, fora o valor do imóvel em si.
Diante de todo o exposto, é preciso ter prudência ao realizar o procedimento de compra e venda e ser assistido por profissional competente para não suportar prejuízos desnecessários além dos elevados custos inerentes à transação.
Caso precisem de assessoria para este tipo de transação, ou tenha ficado com dúvidas, entre em contato e agende uma consulta com nossa especialista.
