Mudança de entendimento do STJ define que, mesmo com previsão no edital, o arrematante não responde por dívidas tributárias anteriores à alienação do imóvel.

Introdução

As dívidas tributárias que recaem sobre imóvel de leilão são valores de impostos ou taxas acumulados pelos antigos donos do imóvel. Recentemente, o STJ determinou que quem compra um imóvel em leilão não precisa pagar esses débitos tributários anteriores, mudando um entendimento que já estava consolidado há tempos.

A tese fixada pelo tribunal estabelece que, de acordo com o artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão que atribua ao arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários já incidentes sobre o imóvel na data da alienação.

O que é um leilão?

O leilão é uma modalidade específica de negociação que envolve a venda de bens de uma forma não convencional. Para mais informações e cuidados para se ter em um leilão, clique aqui.

Se, usualmente, os bens tem sua propriedade transferida de um titular para o outro, no caso de leilão há sempre um intermediário. 

Isso porque o então titular do bem perdera sua propriedade por algum motivo (inadimplência, falência, aquisição por meio ilícito, para citar alguns exemplos). Assim, o credor de referido devedor toma-lhe o bem pelas vias legais e o coloca à venda. 

Esse procedimento por ser judicial ou extrajudicial e é aberto a pessoas físicas e jurídicas. Sob a condução de um leiloeiro registrado, o processo começa com um lance mínimo e segue com ofertas crescentes feitas pelos participantes, até que o item seja arrematado por quem fizer o maior lance ao final. É uma oportunidade de adquirir bens a preços abaixo do mercado.

O que é previsto em um edital de leilão?

O edital é como uma “regra do jogo” do leilão. Ele explica as condições de venda, o estado do bem e se existem dívidas pendentes, como IPTU ou taxas de condomínio no caso de bens imóveis. 

Em alguns editais, é frequente que transfiram referidos ônus ao arrematante, o que gera insegurança jurídica e eleva o custo da aquisição. Por isso mesmo, sempre recomendamos que tais transações sejam acompanhadas por profissionais capacitados.

No entanto, essa prática passou a ser contestada com fundamento no Código Tributário Nacional, o qual disciplina a sucessão tributária nas transmissões de propriedade imobiliária de forma diversa e resultou em um novo entendimento do STJ, conforme veremos nos tópicos a seguir. Mas, antes, vamos contextualizar um pouco mais.

O que são dívidas tributárias?

Dívidas tributárias são débitos relativos aos tributos lançados pelos entes federativos, seja a União, Estados-membros ou Municípios. Para o caso em tela, vamos falar sobre o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana, o IPTU. Esse imposto é lançado anualmente pelos Municípios em deocorrência da propriedade/posse de imóveis ubranos, obrigando o contribuinte a uma contrapartida financeira pelo fato de terem um imóvel. 

Quando o contribuinte não paga, fica em débito com o Município, contraindo uma dívida tributária. Essa dívida é recai, em verdade, sobre o próprio bem. Vamos dar um exemplo: O Sr. Antônio possui uma casa e está com o IPTU atrasado. Hoje, a dívida recai sobre seu nome, pois ele é o proprietário da casa. Porém, se amanhã ele venda o bem para o Sr. Geraldo, ao transferir-lhe a propriedade, são transferidas também as dívidas. Sabe por que? Porque as dívidas são próprias do bem, independentemente de quem seja o dono.

Por isso é tão importante conhecer as condições do imóvel, porque eventuais obrigações e débitos deixados pelo antigo proprietário poderão onerar o comprador do bem.

Qual era o entendimento antes do julgamento do STJ? 

Seguindo esse raciocínio, até então havia o entendimento de que o arrematante de um imóvel poderia ser responsabilizado por essas dívidas tributárias, especialmente quando o edital do leilão mencionava isso.  

A posição anterior (agora superada) ia ao sentido de que, se o edital o leilão determinasse que o arrematante deveria pagar os débitos do bem na data da arrematação, assim deveria ser.

Isso com fundamento na supremacia do edital e no artigo 886,VI, do CPC, o qual prevê o seguinte:

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:
(…)
VI – menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. 

Contudo, tal fundamentação foi contestada porquanto o artigo 886, inciso VI, do CPC, ao estabelecer o conteúdo mínimo do edital de leilão, atribui automaticamente a responsabilidade tributária ao arrematante. Essa interpretação ignora o fato de que o CPC não possui competência para legislar sobre matéria tributária. A definição de responsabilidade tributária exige a edição de uma lei complementar, conforme expressamente previsto no artigo 146, inciso III, da Constituição Federal.

Além disso, o Código Tributário Nacional, reconhecido como lei complementar, já regulamenta de forma clara o tema. No artigo 128, ele condiciona a atribuição de responsabilidade tributária a um vínculo direto entre o terceiro e o fato gerador da obrigação. Qualquer tentativa de transferir encargos tributários ao arrematante por meio de um edital não só desrespeita o CTN como compromete a segurança jurídica. É um desvio que não pode ser tolerado.

O que mudou com o Tema Repetitivo 1134 (arrematante não paga por dívida tributária)

Em 2024, ao julgar o Tema Repetitivo 1134, o STJ decidiu que as dívidas tributárias anteriores não podem ser transferidas ao arrematante. Essa decisão tem como base o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), que diz que esses débitos devem ser pagos com o valor arrecadado no leilão, e não pelo comprador, considerando que estes tributos anteriores deveriam ser subtraídos do valor arrecadado no leilão, havendo assim a sub-rogação no preço, independentemente de haver previsão no edital sobre a responsabilidade do arrematante pelos débitos anteriores.

Vejamos o que diz o artigo que fundamentou a decisão:

Veja-se que o artigo o supracitado nitidamente dispensa o adquirente de pagar os tributos, caso o bem tenha sido arrematado em hasta pública, o que significa que quando um imóvel é adquirido em leilão judicial, os débitos tributários pendentes não são transferidos ao arrematante.

Em vez disso, esses débitos são quitados com o valor obtido na venda do imóvel. Ou seja, o montante pago pelo arrematante no leilão será utilizado para pagar os tributos devidos e dessa forma, o arrematante não tem nenhuma responsabilidade sobre o pagamento desses débitos, pois eles são transferidos para o preço da arrematação.

A decisão vale para todos os leilões?

Não exatamente. A mudança de entendimento se aplica apenas a leilões cujos editais foram publicados a partir de 9 de outubro de 2024, quando a decisão foi consolidada. Para editais anteriores, o entendimento anterior pode prevalecer, salvo em processos judiciais ou administrativos pendentes de julgamento em que se discutia a relação do arrematante com as dívidas tributárias do imóvel.

Arrematante que adquiriu imóvel com dívida tributária em leilão pode ser ressarcido?

Depende! A decisão tem efeitos prospectivos, ou seja, passa a gerar efeitos de sua publicação em diante, não retroagindo a editais ou arrematações anteriores.  Porém, para os casos em que houve questionamento administrativo ou judicial e que ainda estão pendentes de decisão, a nova poderá ser sim aplicada. 

Assim, leilões já realizados ou editais anteriores à decisão não serão alcançados, aplicando-se apenas a ações judiciais e processos administrativos em andamento, o que exige atenção dos arrematantes ao elemento temporal. 

Conclusão

A decisão do STJ é uma vitória para quem participa de leilões, trazendo mais segurança jurídica e proteção ao comprador. O entendimento reforça que as regras tributárias não podem ser alteradas por cláusulas de editais. Para quem já enfrentou essa situação, é possível buscar orientações legais e, se for o caso, recorrer ao Judiciário para tentar reaver valores pagos indevidamente. Fiquem atentos!!

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Referências

            •          Código Tributário Nacional (CTN), art. 130.

            •          Superior Tribunal de Justiça, Tema Repetitivo 1134.

            •          Informativo 829 do STJ.