É muito comum a aquisição de imóveis por meio de contrato de gaveta, por vezes inseridos em loteamentos não registrados no Cartório de Registro de Imóveis, os chamados loteamentos irregulares. Contudo, é preciso ficar alerta aos efeitos dessa aquisição, tanto para compradores quanto para vendedores.
Aqui vamos falar sobre parcelamento do solo urbano, que pode ocorrer através de duas modalidades: desmembramento e loteamento. O loteamento (que é o nosso foco aqui) consiste na divisão do imóvel em dois ou mais lotes com a necessidade de abertura de sistema viário, enquanto no desmembramento ocorre o aproveitamento do sistema viário vigente.
O que é um loteamento?
O loteamento consiste em procedimento complexo que exige equipe multidisciplinar de forma de que o loteador assume diversas responsabilidades devendo apresentar projeto à prefeitura local bem como realizar obras, abrir vias, registrar o empreendimento na matrícula do imóvel, enfim, são muitas etapas que devem ser respeitadas. A Lei 6.766/79 prevê todos os trâmites legais, senão vejamos:
Art. 6o. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I – as divisas da gleba a ser loteada;
II – as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI – as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Etapas do loteamento
Sendo assim, na primeira etapa do loteamento é preciso consultar a prefeitura para que sejam passadas as diretrizes para o uso do solo na área que se pretende lotear e após a apresentação dessas diretrizes será elaborado o projeto que deve ser apresentado para a prefeitura para aprovação.
Observação: no projeto de desmembramento também se faz necessária a apresentação de projeto para aprovação da prefeitura, contudo a complexidade é muito menor.
Deve ainda o loteador submeter o projeto aprovado ao Cartório de Registro de Imóveis em que a matrícula do imóvel maior em até 180 dias, sob pena da aprovação caducar.
Por fim, deve o loteador executar as obras conforme o projeto aprovado bem como no prazo de execução previsto no projeto.
Responsabilidades do loteador
Nota-se que são muitas as responsabilidades do proprietário que queira vender partes do seu imóvel estabelecendo a lei uma quantidade de requisitos para que o parcelamento do solo seja feito de forma regular.
Somente seguindo esses pontos estabelecidos por lei é possível fazer a venda regular de partes de um imóvel maior, de forma que cada imóvel a ser vendido tenha uma matrícula própria.
E o contrato de gaveta serve?
O Código Civil estipula que para a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos é essencial que o contrato seja feito por meio de escritura pública. Então, para que seja feita a venda efetiva, passando-se a propriedade do imóvel para o comprador, faz-se necessária a escritura pública.
E se o loteamento for irregular?
Importante destacar que o promitente vendedor que vende imóvel irregular de loteamento não registrado no Registro Imobiliário, age em desconformidade ao disposto no art. 37 da Lei de Parcelamento de Solo (Lei n. 6.766/79) que proíbe a venda ou a promessa de venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Inclusive o artigo 50 constitui crime contra a Administração Pública dar início a loteamento ou desmembramento sem autorização, ou mesmo em desconformidade com o projeto aprovado, prevendo reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário-mínimo vigente no País.
Conclusão
Conforme tudo o que foi exposto, alertamos hoje para o fato de que a venda de frações de imóvel sem o devido parcelamento do solo não é recomendada, pois geralmente é ilegal. Se for o caso, consulte um advogado e estude as possíveis formas de regularização para que você consiga obter a propriedade.
No caso dos proprietários dos terrenos, ainda que seja mais trabalhoso, o loteamento regular traz muitos benefícios para os imóveis, a prospecção de clientes e reduz o risco de qualquer problema.
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