Imóvel penhorado por dívida do proprietário anterior: como proceder?
imóvel penhorado por dívida do vendedor

Imóvel penhorado por dívida do proprietário anterior: como proceder?

Foi pego com a triste surpresa de que seu imóvel foi penhorado por dívidas do vendedor? Ou quer evitar que isso aconteça? Confira o artigo abaixo!

Já falamos em outras oportunidades sobre a importância de o comprador de imóveis tomar certos cuidados no momento de aquisição. Este processo exige uma pesquisa minuciosa, afinal de contas, o momento que muitas vezes é de realização de um sonho (como a aquisição da casa própria) pode vir a se tornar um martírio.

Cautela na aquisição da propriedade imóvel

Para além das pesquisas sobre as características do imóvel, comparação de preços etc., é preciso que o comprador realize a análise completa da documentação antes de se comprometer com a compra do bem para evitar qualquer problema futuro.

Antes de qualquer coisa, é necessário verificar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Essa matrícula equivale a uma certidão de nascimento do imóvel. Ali estará contemplado o histórico do imóvel através das averbações. É através da matrícula que será possível averiguar quem de fato é o proprietário do imóvel, o que é muito importante, porque muitas vezes essa figura se confunde com a do possuidor.

Veja que, muitas vezes, quem está vendendo o imóvel pode passar alguma informação imprecisa – e pode nem ser má-fé, mas sim desconhecimento – por isso é aconselhável a assistência profissional ao realizar esse tipo de transação.

Além da certidão de inteiro teor do imóvel, é recomendável que sejam emitidas certidão de ônus reais, certidões judiciais em nome dos proprietários, além das certidões condominiais e municipais.

Todo esse cuidado serve para averiguar se existe algum ônus que recai ou possa vir a recair sob o imóvel. Se não há, por exemplo, penhora na matrícula do imóvel.

Se essas certidões retornarem negativas, existem poucas chances de o comprador ser importunado por algum problema em relação ao mesmo. Assim que é bom, não é?! Fazer um negócio seguro!

E se, mesmo assim, o imóvel for penhorado?

Ainda que futuramente, em virtude de alguma dívida, o imóvel venha a ser penhorado, existe defesa possível para o adquirente de boa-fé que pode se defender judicialmente da constrição do bem. O comprador neste caso é chamado de terceiro de boa-fé, tendo em vista que não é parte no processo que originou a dívida e de boa-fé, pois adquiriu o imóvel acreditando que este estava desimpedido.

Isso pode ocorrer quando, por exemplo, apesar do processo judicial em curso, a penhora ainda não foi averbada na matrícula do imóvel antes da compra. Nesse sentido é fácil comprovar a diligência do comprador que, apesar de ter conferido a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis foi surpreendido por fato superveniente à sua compra.

Ainda assim será necessário que o comprador constitua um advogado para que ele possa pesquisar o processo que origina a penhora e apresentar sua “defesa” que no caso se chama embargos de terceiro. Neste sentido o CPC prevê:

 Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.

Importante observar que o parágrafo §1º do artigo supramencionado prevê inclusive a possibilidade de interposição de embargos de terceiro por possuidor, não somente por proprietário. Nesse sentido, quem não é proprietário na matrícula do imóvel, mas apenas o possui por ter adquirido a posse por contrato particular, por exemplo, também teria direito a ingressar com esta ação no caso de constrição do bem.

 A prova da posse ou da propriedade será realizada logo na petição dos embargos, através de documentos e rol de testemunhas. Importante lembrar que a boa-fé se presume, devendo a má-fé ser comprovada, portanto o maior ônus neste caso recai sobre o credor.

Além do mais, o credor deve providenciar o registro da penhora na matrícula do imóvel para que assim pudesse de fato impedir a venda do mesmo ou até mesmo anulá-la em eventual ação de fraude à execução, prevista no artigo 792 do Código de Processo Civil. A averbação da penhora do imóvel junto à Matrícula Imobiliária é um ato de responsabilidade do credor. Ou seja: deveria ele ter levado o Termo de Penhora do imóvel até o Cartório de Registro e solicitado a sua averbação, já que é ele que está buscando o recebimento de créditos por meio do patrimônio do devedor, que neste caso, é quem lhe vendeu o imóvel.

É aconselhável, inclusive, que o credor proceda na forma do artigo 828 do Código de Processo Civil caso queira se resguardar de forma mais efetiva, levando ao Cartório de Registro de Imóveis a certidão de distribuição da execução para averbação. Vejamos:

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

Sobre essa averbação premonitória, temos um artigo somente sobre o tema: confira!

Sendo assim, não tendo o credor tomado nenhuma diligência no sentido de tornar pública a penhora, o terceiro adquirente, de boa-fé, tem poucas chances de ser prejudicado. Contudo, isso depende muito da qualidade da defesa e das provas! Conte com profissionais de qualidade para te auxiliar caso esteja nessa situação.

Conclusão

A compra de imóveis necessita de cautela, com observação detida da análise documental por profissional qualificado. Esses cuidados farão toda a diferença caso o imóvel adquirido seja penhorado. Isso porque é cabível ao proprietário/possuidor se defender através de ação chamada Embargos de Terceiro. Nessa ação, o proprietário irá demonstrar sua boa-fé ao adquirir o imóvel, o que primordialmente se demonstra através das certidões que comprovam que não havia registro de penhora no momento da compra.

Ainda que exista a possibilidade desta ação, é importante lembrar que será contestada por aquele que se beneficie da execução em curso em face de quem vendeu o imóvel ao comprador. Afinal de contas, o imóvel é a esperança para que o credor receba a dívida.

Dessa forma não se trata de ação simples, já que o credor certamente alegará que o comprador sabia da condição do imóvel, até mesmo que agiu em conluio com o vendedor para frustrar a execução.

Por isso mesmo o ideal é que a atuação se dê de maneira preventiva, de forma a evitar que o adquirente de imóvel tenha que se valer dessa ação. Contudo, se apesar dos cuidados ainda assim o comprador se deparar com esse “azar”, sua diligência anterior e um bom profissional farão toda a diferença.

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