A compra e venda de imóveis gera muitas dúvidas para quem está comprando e também para quem está vendendo o imóvel.

O processo é realmente complexo, com diversas etapas e formalidades essenciais para conclusão segura da transação. Algumas delas são: pesquisas de eventuais ônus que possam recair sobre o imóvel, negociação, contrato particular, apuração e recolhimento de imposto, lavratura de escritura e registro no CRI.

Mas aqui vamos esclarecer cada um desses cuidados e trâmites para que o procedimento seja feito de maneira correta e segura, já que na maioria das vezes envolve valores expressivos e, não raras vezes, altas expectativas.

Procedimento de compra e venda de imóveis na prática

Abaixo vamos explorar as etapas desse procedimento, demonstrando como cada uma é importante.

Negociação

Quando uma pessoa se interessa pela compra de um imóvel, iniciam-se as negociações em torno da transação envolvendo preço, forma de pagamento, prazo para transferência definitiva, entre outras questões.

Neste momento é importante que, antes celebração da promessa ou compromisso de compra e venda, sejam realizadas pesquisas referentes a eventuais ônus que possam recair sobre o imóvel, vindo a prejudicar o comprador.

O resultado dessas pesquisas poderá influenciar a transação, seja no sentido da alteração do preço ou mesmo da desistência pelo potencial interessado.

Certidões judiciais em nome dos promitentes vendedores, certidões de ônus, certidões negativas de débitos estão entre as pesquisas essenciais a serem realizadas para realização da compra de imóveis de forma segura.

Após feito um bom due diligence é possível passar á próxima etapa: celebração do contrato preliminar de compromisso ou promessa de compra e venda.

Promessa ou compromisso de compra e venda

É importante observar que o contrato de compra e venda de imóveis tem que, por lei, ser feito através de escritura pública, sempre que valer mais de 30 salários-mínimos.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País. (Código Civil Brasileiro, de 2002).

Sendo assim, o contrato de compra e vendas de imóveis deve ser feitos através de escritura pública para que efetivamente tenha a capacidade de transferir a propriedade imóvel.

Ainda assim, o mais comum e seguro é que em um primeiro momento seja celebrado um contrato preliminar como forma de assegurar o negócio – e esse contrato é chamado de compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda.

Ele antecede o contrato definitivo (que será a escritura pública) definindo uma série de obrigações que, uma vez cumpridas, dão direito de qualquer das partes formalizarem o contrato de compra e venda propriamente dito. Neste sentido preceitua o Código Civil em seu artigo 463:

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Da obrigatoriedade de cumprimento da promessa de compra e venda

Sendo assim, o contrato de promessa de compra e venda não é mero “contrato de gaveta“, como muitos costumam se referir. É um contrato que prevê obrigações entre as partes, as quais devem ser cumpridas, e caso contrário podem ser exigidas pela parte prejudicada.

Cada contrato de promessa ou compromisso de compra e venda tem suas particularidades de acordo com os aspectos que foram negociados entre as partes, por isso fique atento aos modelos de internet que na maioria das vezes não atenderá as particularidades da transação.

Lembre-se que o contrato que você está assinando não é um mero pedaço de papel, está estabelecendo obrigações que você deve cumprir ou pode incidir em penalidades do contrato ou da lei. Neste sentido prevê o Código Civil:

Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos.

Nesse sentido, cada contrato é único e deve ser dedicada atenção para ninguém se arrepender futuramente.

Recolhimento de imposto para transferência do imóvel

É a partir desse contrato preliminar de compra e venda de imóvel que as partes começam a tomar providências como, por exemplo, o procedimento de apuração e recolhimento do imposto incidente sob a operação, no caso de compra e venda de imóveis o ITBI (imposto de transferência de bens imóveis) de competência municipal.

Note a importância do contrato preliminar. A partir dele as partes já começaram a desembolsar valores necessários para que o contrato definitivo seja celebrado, inclusive tributos.

Com o ITBI quitado, o que em regra é obrigação do promitente comprador, poderá ser agendada a data para que seja lavrada a escritura (contrato definitivo), no Cartório de Notas, caso as demais obrigações previstas na promessa ou compromisso de compra e venda também tenham sido quitadas.

Entre outras obrigações, pode estar previsto o pagamento parcelado do imóvel, ou mesmo pode se tratar de uma incorporação imobiliária em que o imóvel (lote ou apartamento) ainda não está pronto, dependendo de obras do loteador ou incorporador.

Pagamento da quantia estipulada

Uma dúvida frequente na transação de compra e venda de imóveis é sobre o momento de pagamento da quantia estipulada. Essa questão é muito variável porque poderá ocorrer da forma que as partes negociarem. O importante é que absolutamente todas as condições constem na promessa ou compromisso de compra e venda, que muitas vezes toma contornos mais importantes que o contrato definitivo.

Transferência da propriedade

Após lavrada a escritura de compra e venda é essencial que seja levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente, cuja circunscrição dependerá da localização do imóvel.

Muitas vezes, este ato é ignorado, o que pode gerar problemas futuros ao adquirente do imóvel, afinal de contas, os direitos reais sobre imóveis somente se adquirem através do registro no CRI, vejamos:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Por isso é que se diz popularmente que “quem não registra não é dono” e,de certa forma, a sentença é verdadeira.

Conclusão

Como se vê, o procedimento de compra e venda de imóveis não é tão simples como parece, envolvendo mais de um contrato, apuração e recolhimento de tributos, pesquisas judiciais e extrajudiciais, entre outros fatores que demandam ajuda especializada.

Caso precisem de assessoria para este tipo de transação, ou tenha ficado com dúvidas, entre em contato e agende uma consulta com nossa especialista.