Antes mesmo de iniciar as vendas de um empreendimento, é comum que incorporadoras concentrem seus esforços na comercialização das unidades, associando o sucesso da operação ao volume de contratos celebrados. Contudo, tão importante quanto vender é compreender que os distratos fazem parte da dinâmica do mercado imobiliário e que seus impactos precisam ser considerados dentro do planejamento econômico da incorporação.

Durante muitos anos, a ausência de regras claras sobre a devolução dos valores pagos e os limites de retenção gerou forte insegurança jurídica. O elevado número de desistências, aliado à imprevisibilidade das decisões judiciais, provocou reflexos relevantes no setor, comprometendo o fluxo de caixa dos empreendimentos e contribuindo para a crise enfrentada por diversas empresas da construção civil.

Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos, foram estabelecidos parâmetros específicos para o desfazimento dos contratos celebrados no âmbito das incorporações imobiliárias. Mais do que disciplinar a relação entre incorporador e adquirente, a legislação buscou conferir previsibilidade econômica e preservar a continuidade dos empreendimentos.

Nesse contexto, surge uma dúvida recorrente entre incorporadoras e construtoras: afinal, quanto pode ser retido em caso de distrato e quais cuidados são necessários para que essa proteção prevista em lei seja efetivamente aplicada?

O que mudou com a Lei dos Distratos?

A Lei nº 13.786/2018 promoveu importantes alterações na Lei nº 4.591/1964 (regulamenta os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias), estabelecendo maior segurança jurídica tanto para os adquirentes quanto para as incorporadoras.

Entre as principais mudanças, destacam-se a obrigatoriedade do quadro-resumo contratual, a previsão do prazo de tolerância de 180 dias para a entrega do empreendimento e, sobretudo, a disciplina das consequências decorrentes da resolução do contrato.

No que se refere ao quadro-resumo, a legislação buscou garantir maior transparência, exigindo que informações essenciais sejam apresentadas de forma clara e destacada. Entre elas, merecem especial atenção:

• percentual de retenção em caso de distrato;
• forma e prazo de devolução dos valores;
• incidência da comissão de corretagem;
• consequências da inadimplência;
• regime aplicável ao empreendimento, especialmente quando submetido ao patrimônio de afetação.

Ao exigir que essas informações estejam facilmente identificáveis, a lei pretendeu reduzir controvérsias e evitar discussões futuras acerca dos direitos e obrigações das partes.

Entretanto, uma das alterações mais relevantes para as incorporadoras foi a inclusão do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, responsável por disciplinar os efeitos econômicos do desfazimento do contrato por iniciativa do adquirente.

O comprador pode desistir da compra?

O adquirente pode manifestar sua intenção de rescindir o contrato a qualquer momento, independentemente da apresentação de uma justificativa específica. Contudo, o exercício desse direito não implica a devolução integral das quantias pagas.

Reconhecendo os impactos financeiros que a desistência pode provocar na incorporação, a Lei dos Distratos autorizou a retenção de determinados valores como forma de compensação ao incorporador.

Essa previsão parte do pressuposto de que a saída de um comprador não afeta apenas uma relação contratual individual, mas pode repercutir diretamente no fluxo financeiro do empreendimento, especialmente em operações estruturadas com base na receita proveniente das unidades comercializadas.

Quanto a incorporadora pode reter em caso de distrato?

Nos termos do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, o incorporador poderá reter, em regra, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, limitada a 25% das quantias efetivamente pagas pelo adquirente.

Entretanto, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, a retenção poderá alcançar até 50% dos valores pagos.

Se o pedido de distrato ocorrer após a disponibilização do imóvel ao comprador, também poderão ser deduzidos:

• tributos incidentes sobre a unidade;
• cotas condominiais e contribuições devidas;
• despesas previstas contratualmente;
• demais encargos admitidos pela legislação;
• valores correspondentes à fruição do imóvel, calculados proporcionalmente ao período de utilização.

Contudo, é importante destacar que a retenção não ocorre automaticamente.

A proteção conferida pela legislação depende da existência de cláusulas contratuais adequadas e da correta indicação dessas informações no quadro-resumo. Na ausência de previsão expressa, o incorporador poderá ficar sujeito à interpretação judicial, aumentando significativamente os riscos da operação.

Por que o patrimônio de afetação permite retenção maior?

Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, os recursos vinculados ao empreendimento permanecem segregados do patrimônio geral da incorporadora, conferindo maior segurança aos adquirentes e ao próprio mercado.

Nesse contexto, a desistência de compradores pode comprometer diretamente o fluxo financeiro da obra e afetar a coletividade dos adquirentes.

Por essa razão, o legislador autorizou que a retenção em caso de distrato alcance até 50% dos valores pagos, reconhecendo a necessidade de preservar a continuidade da incorporação e assegurar a estabilidade econômica do empreendimento.

Como funciona a devolução dos valores?

A forma e o prazo para restituição variam conforme o regime adotado pela incorporação.

Nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, a devolução deverá ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente pelo órgão público competente.

Por outro lado, nos empreendimentos não submetidos ao patrimônio de afetação, a restituição deverá ser realizada em parcela única, no prazo máximo de 180 dias contados da resolução do contrato.

O STJ já reconheceu a validade da retenção de 50%

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o AgInt no AREsp nº 3.039.130/CE, reafirmou a possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos nas incorporações submetidas ao patrimônio de afetação.

A Corte Superior reconheceu a validade da previsão legal, desde que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 e exista previsão expressa das condições aplicáveis ao distrato.

A decisão representa importante avanço para o setor imobiliário, pois reforça a segurança jurídica e reduz a tendência de afastamento dos percentuais estabelecidos pela legislação com fundamento em critérios genéricos.

Mais uma vez, evidencia-se que a proteção legal depende diretamente da adequada estruturação dos instrumentos contratuais.

Como evitar que o distrato se transforme em prejuízo para a incorporadora?

Embora a Lei dos Distratos tenha conferido maior previsibilidade às incorporações imobiliárias, a efetividade dessa proteção depende da forma como os contratos são elaborados.

Nesse sentido, algumas medidas preventivas são fundamentais:

• manter os contratos alinhados às disposições da Lei nº 4.591/1964;
• elaborar um quadro-resumo claro e completo;
• prever cláusulas específicas para o distrato;
• disciplinar expressamente a comissão de corretagem;
• indicar a existência do patrimônio de afetação, quando aplicável;
• estabelecer regras sobre encargos, despesas e fruição do imóvel;
• garantir coerência entre contrato, memorial de incorporação, publicidade e prática comercial;
• realizar revisões periódicas dos instrumentos contratuais.

Pequenos ajustes na documentação podem evitar litígios futuros e impedir que direitos assegurados pela legislação deixem de ser reconhecidos em razão de falhas formais.

Conclusão

O distrato imobiliário não deve ser encarado apenas como uma discussão sobre o percentual de retenção. Em uma incorporação, desistências fazem parte da dinâmica do negócio e precisam ser consideradas dentro da estrutura financeira do empreendimento.

A Lei nº 13.786/2018 trouxe maior previsibilidade ao estabelecer critérios objetivos para a resolução dos contratos. Contudo, os mecanismos de proteção previstos pela legislação não atuam de forma automática. Contratos mal elaborados, ausência de informações no quadro-resumo e inconsistências entre os documentos da incorporação podem gerar discussões judiciais capazes de comprometer a rentabilidade da operação.

Por isso, mais importante do que conhecer os limites legais de retenção é adotar uma estrutura contratual capaz de conferir segurança jurídica, reduzir riscos e preservar a continuidade do empreendimento.

Sua incorporadora está preparada para lidar com os distratos?

A existência de desistências faz parte da realidade do mercado imobiliário. A diferença está em como elas impactam a saúde financeira do empreendimento.

Por meio de uma estrutura contratual adequada, da correta utilização do patrimônio de afetação e da revisão preventiva dos instrumentos da incorporação, é possível reduzir riscos e aumentar a previsibilidade econômica do negócio.

O Botti Mendes Advogados atua de forma estratégica na estruturação e revisão de contratos imobiliários, auxiliando incorporadoras e construtoras na proteção jurídica e financeira de seus empreendimentos.

Referências

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