É de conhecimento de todos que o Brasil e o mundo experimentam, para além do problema relativo à pandemia da COVID-19, também uma crise econômica. No texto de hoje abordaremos os problemas relativos aos contratos de locação… Entenda seu contrato de aluguel (COVID-19)!
Consequências econômicas da COVID-19
Os efeitos negativos na economia já seriam presentes, mas parecem estar ainda agravados devido à obrigação imposta por alguns estados e municípios relativa ao completo fechamento de diversos estabelecimentos comerciais.
Não podemos precisar qual será a intensidade da recessão a ser vivenciada, mas segundo notícia da CNN de 09 de abril, pelo menos 600 mil micro e pequenas empresas fecharam as portas e 9 milhões de funcionários foram demitidos em decorrência do atual cenário de crise.
Mercado imobiliário COVID-19
Por óbvio, esse novo cenário causa reflexos no mercado imobiliário. E as consequências são muitas.
Desde o problema do fechamento das empresas e a abrupta desocupação de diversos imóveis, como também a situação dos segmentos que se mantém vivos mas com reduzida capacidade econômica (quando não mergulhadas totalmente “no vermelho”).
Tudo isso implica em um novo patamar de precificação dos aluguéis, segundo a Lei de oferta e demanda. Afinal, há mais imóveis disponíveis e menos recurso para locação. Seria hora de rever o valor do aluguel (COVID-19)?
Contratos de locação comercial
Muitos empresários, locadores e imobiliárias já vêm renegociando os contratos de aluguéis durante esse período. Entretanto, negociar é uma liberalidade e nem todos estão dispostos.
Ainda não há legislação específica para a situação atual, mas existe um projeto de lei já aprovado pelo Senado Federal, PL 1.179 de 2020, que proíbe a concessão de decisões liminares de despejo até o dia 30 de outubro deste ano, justamente diante da situação de calamidade pública.
Esse projeto ainda precisa ser aprovado pela Câmara dos Deputados e sancionado pelo Presidente da República.
Saídas para o empresário (locatário)
Negociação
A negociação é sempre a primeira medida a ser tentada.
As medidas restritivas eventualmente adotadas pelo município aonde se localiza a empresa são facilmente demonstráveis e as consequências de se ter o estabelecimento comercial são notórias.
Se o locador agir de maneira intransigente, procure negociar com a ajuda de um profissional, que poderá aplicar técnicas de negociação, como a ancoragem, por exemplo. Ancorar a negociação é levar ao conhecimento da outra parte dados concretos, como a legislação pertinente ao caso, o valor de mercado, ou seja, argumentos difíceis de serem combatidos.
Quando for negociar, seja honesto sobre como anda a situação financeira da sua empresa, exponha o percentual de redução no faturamento, enfim, leve fatos irrefutáveis ao conhecimento da outra parte.
Ação judicial (lei do inquilinato)
No direito, dizemos que o contrato faz lei entre as partes, ou seja, tem força obrigatória e deve ser cumprido. Contudo, é possível a revisão judicial do pacto em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que desequilibre o contrato, por se tornar muito custoso para uma das partes. O que poderia ser mais imprevisível do que a situação que estamos vivendo?
A possibilidade de revisão contratual nesse caso poderia ser embasada em dois diplomas normativos: a Lei do Inquilinato, lei 8.245/91 ou o Código Civil. No caso de locação o primeiro diploma é especial e o Código Civil tem aplicação subsidiária. O que isso quer dizer? Que somente se aplicará em situações que não foram previstas na lei do inquilinato.
A Lei do Inquilinato prevê:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Segundo a Lei do inquilinato temos então dois requisitos: três anos de vigência do contrato ou do último acordo firmado pelas partes e discrepância do valor do aluguel e o preço efetivo de mercado.
Se quiser saber mais sobre a Lei do Inquilinato, clique aqui.
Ação judicial (Código Civil)
No caso de contratos que não satisfazem o requisito temporal de 3 (três) anos de duração, é possível requerer a aplicação subsidiária do Código Civil, mesmo porque a lei especial não prevê nenhuma situação extraordinária como a presente (decorrente de pandemia e paralisação da atividade econômica por ordem estatal).
Princípios gerais do Direito, como a função social do contrato, também podem ser invocados nessa situação.
O Código Civil traz ainda, através de uma gama de artigos, a Teoria da Imprevisão. Vejamos:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
(…)
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Conclusão
Sendo assim, os negócios impactados pela pandemia do novo coronavírus, especialmente aqueles atingidos pelas medidas governamentais de suspensão das atividades, podem* cumprir os requisitos para a revisão dos contratos de locação dos imóveis comerciais.
*Importante destacar que o advogado deve analisar o caso concreto para aferir a possibilidade.
Esperamos que nosso conteúdo possa contribuir de alguma forma para o seu negócio!
