O acesso a crédito bancário tradicional nem sempre acompanha o ritmo que uma incorporação exige. Terreno, projetos, aprovações, marketing de lançamento… tudo isso precisa ser financiado antes da venda da primeira unidade. Por essa razão, é cada vez mais comum que incorporadoras recorram a investidores privados para viabilizar seus empreendimentos, e a Sociedade em Conta de Participação (SCP) tem se consolidado como uma das estruturas preferidas para formalizar esse tipo de investimento.

Ocorre que a SCP costuma ser tratada, na prática, como um contrato simples, quando não é. Uma SCP mal desenhada deixa em aberto pontos que deveriam estar claramente resolvidos desde a origem: poderes do sócio ostensivo; participação nos resultados; prestação de contas; riscos do empreendimento; prazo de retorno; responsabilidade perante terceiros; governança; saída do investidor; tributação.

A SCP pode ser uma ferramenta eficiente para a captação privada de investimento em incorporações imobiliárias, mas não deve ser tratada como um contrato simples. Quando mal estruturada, tende a gerar disputa societária, questionamentos tributários e conflitos entre incorporadora e investidor.

O que é SCP?

A sociedade em conta de participação é uma sociedade não personificada, disciplinada pelos arts. 991 a 996 do Código Civil. Isso significa que ela não possui personalidade jurídica própria, ou seja, não tem nome empresarial, não é parte em processos judiciais e produz efeitos apenas entre os sócios que a compõem.

Sua estrutura é formada por dois papéis distintos. O sócio ostensivo conduz o negócio em seu próprio nome, contrata, assume obrigações e responde individualmente perante terceiros. O sócio participante, que antes era chamado de sócio oculto, contribui com capital e acompanha os resultados internamente, sem figurar nas relações externas do empreendimento.

Como funciona uma SCP em incorporação imobiliária?

No mercado imobiliário, o papel de sócia ostensiva costuma ser assumido pela própria incorporadora ou pela SPE (Sociedade de Propósito Específico) constituída para o empreendimento. É ela quem conduz a obra, contrata fornecedores, negocia com compradores e responde por essas relações perante terceiros. O investidor ingressa como sócio participante, realizando um aporte financeiro vinculado àquele projeto específico e recebendo, ao final, um percentual do resultado apurado, conforme definido em contrato.

Essa estrutura é frequentemente adotada na fase que antecede o lançamento formal do empreendimento, antes do registro do memorial de incorporação, período em que ainda não existe matrícula individualizada das unidades e, consequentemente, não há financiamento bancário disponível ao comprador comum. Por assumir esse risco em estágio inicial, o investidor via SCP costuma negociar condições diferenciadas em relação ao valor de tabela do lançamento oficial.

Qual a diferença entre SCP, mútuo e participação societária?

São três lógicas jurídicas distintas:

• Mútuo é empréstimo: o investidor cede recursos e tem direito à devolução do valor, normalmente acrescido de juros, independentemente do desempenho do empreendimento.
• A participação societária tradicional insere o investidor formalmente no quadro societário da incorporadora ou da SPE, com alteração contratual registrada e exposição plena perante terceiros.
• SCP permite uma participação econômica interna: o investidor participa dos resultados do empreendimento, mas não aparece perante terceiros como sócio da incorporadora, já que apenas o sócio ostensivo se obriga externamente (art. 991, parágrafo único, do Código Civil).

Quais cuidados a incorporadora deve ter ao captar investimento por SCP?

Um contrato de SCP tecnicamente adequado deve, no mínimo:

• definir o objeto específico do empreendimento;
• vincular o aporte ao projeto;
• regular a prestação de contas;
• prever prazo e forma de distribuição de resultados;
• disciplinar como serão tratadas eventuais perdas;
• definir com clareza os poderes do sócio ostensivo;
• tratar da hipótese de saída antecipada do investidor;
• prever hipóteses de inviabilidade do empreendimento;
• alinhar contrato, contabilidade e tributação;
• evitar a promessa genérica de rentabilidade garantida.

A prestação de contas merece atenção especial pois os tribunais têm reafirmado que essa responsabilidade recai sobre o sócio ostensivo, a quem cabe fornecer os registros contábeis e financeiros ao sócio participante. Contratos que deixam esse ponto em aberto costumam ser justamente os que geram litígio.

Quais cuidados o investidor deve ter antes de entrar em uma SCP imobiliária?

Do lado do investidor, a análise prévia deve incluir:

• análise da matrícula do imóvel;
• verificação do estágio do registro da incorporação;
• compreensão da fase em que o projeto se encontra;
• análise da viabilidade econômica do empreendimento;
• revisão cuidadosa do contrato da SCP;
• avaliação de riscos de obra, ritmo de vendas, distratos e fluxo de caixa;
• verificação da credibilidade e do histórico do sócio ostensivo;
• exigência de regras claras de prestação de contas.

Esses cuidados se justificam porque o sócio ostensivo responde de forma ilimitada perante terceiros, enquanto o sócio participante não possui garantia legal além do que estiver previsto no contrato social.

SCP pode ser usada para captar investimento de qualquer pessoa?

Este é o ponto que exige maior cautela estratégica. A Lei nº 6.385/1976, que regula o mercado de valores mobiliários e criou a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), submete à fiscalização da autarquia qualquer oferta pública de contrato de investimento coletivo. A Resolução CVM nº 160/2022 estabelece critérios para caracterizar essa oferta pública, e a Resolução CVM nº 88/2022 disciplina especificamente a captação por meio de plataformas eletrônicas de investimento participativo, conhecida como crowdfunding de investimento.

Se a captação por SCP ocorrer de forma ampla, com divulgação massificada e promessa padronizada de rentabilidade, a estrutura pode se aproximar de uma oferta pública de valores mobiliários, sujeita a registro na CVM. A ausência desse registro, quando exigido, pode gerar irregularidade administrativa e outras consequências jurídicas. Por isso, a orientação é que a SCP em incorporação imobiliária seja utilizada em operações privadas, com objeto único e identificável, círculo restrito de investidores e documentação juridicamente bem estruturada e previamente analisada.

Conclusão

A SCP pode ser uma estrutura eficiente para viabilizar incorporações imobiliárias, funcionando como alternativa de captação privada de recursos entre incorporadora e investidor. Justamente por sua flexibilidade, no entanto, o instrumento exige contrato tecnicamente redigido, análise tributária cuidadosa e um mínimo de governança entre as partes. Sem isso, o que deveria ser solução se transforma em fonte de disputa.

O Botti Mendes Advogados assessora incorporadoras, construtoras e investidores na estruturação jurídica de empreendimentos imobiliários, incluindo contratos de SCP, SPE, permutas, captação privada de investimento e revisão dos riscos jurídicos da operação.

Referências

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BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 11 jan. 2002.

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DISTRITO FEDERAL (Estado). Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (2ª Turma Cível). Agravo de Instrumento nº 0708094-60.2019.8.07.0000. Sociedade em conta de participação. Dever de prestar contas. Sócio ostensivo. Relator: Desembargador Sandoval Oliveira. Julgamento em 24 jul. 2019. Diário de Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 30 jul. 2019.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS (CVM). Resolução CVM nº 88, de 27 de abril de 2022. Dispõe sobre a oferta pública de distribuição de valores mobiliários de emissão de sociedades empresárias de pequeno porte realizada com dispensa de registro por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo. Rio de Janeiro: CVM, 2022.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS (CVM). Resolução CVM nº 160, de 13 de julho de 2022. Dispõe sobre as ofertas públicas de distribuição primária ou secundária de valores mobiliários e a negociação dos valores mobiliários ofertados nos mercados regulamentados. Rio de Janeiro: CVM, 2022.

TOMAZETTE, Marlon. Curso de Direito Empresarial – Teoria Geral e Direito Societário Vol.1 – 15ª Edição 2024. 15. ed. Rio de Janeiro: Saraiva Jur, 2024. E-book. p.287. ISBN 9788553621088. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/reader/books/9788553621088/.