O due diligence imobiliário é um processo fundamental para garantir a segurança e a conformidade de uma transação imobiliária, mitigando riscos e protegendo o comprador de possíveis problemas futuros. Continue lendo e descubra como esse instituto pode ser crucial para garantir um investimento bem-sucedido.

Introdução

Um dos maiores investimentos na vida de qualquer pessoa é a aquisição de um imóvel, independente do momento ou do preço. Por essa razão, é imprescindível que o comprador se certifique de que a transação está em conformidade com a legislação e livre de pendências. A due diligence imobiliária é o processo que garante essa segurança, prevenindo problemas futuros. 

O que é Due Dilligence Imobiliário? 

O chamado Due Diligence Imobiliário consubstancia-se em uma investigação minuciosa tanto do imóvel quanto do vendedor. E o objetivo é verificar se a transação envolve riscos para o comprador. 

Neste viés, verifica-se toda documentação relacionada ao bem, com o objetivo de verificar a regularidade documental e legal da propriedade, além de identificar possíveis pendências financeiras, disputas jurídicas ou outras irregularidades que possam comprometer a aquisição.

Brincamos com os clientes que nosso serviço se presta a verificar se o imóvel não está “bichado”, ou seja, que não trará ali nenhuma surpresa desagradável no futuro próximo ou remoto. 

Quais são os tipos de problemas que posso ter na compra de um imóvel?

Para muitos, a aquisição de um imóvel pode parecer um processo simples, até que surjam problemas que não foram levantados no momento da negociação. A compra de um imóvel sem a devida verificação prévia pode acarretar uma série de complicações, tais como:

• Pendências financeiras e dívidas: O imóvel pode estar sujeito a débitos tributários, taxas de condomínio ou outros encargos que recairão sobre o novo proprietário, já que a dívida é do imóvel.
• Conflitos sobre a posse: O imóvel pode estar envolvido em disputas legais de propriedade, heranças ou arrendamentos não resolvidos.
• Dívidas do proprietário anterior: Há situações em que a compra e venda não poderia ocorrer, pois o vendedor está agindo de forma ilegal, em prejuízo de terceiros. E o problema poderá recair sobre o terceiro que compra esse imóvel, uma vez que não se certificou sobre a regularidade da venda nesse sentido.
• Problemas com a regularização do imóvel: O imóvel pode não estar regularizado perante os órgãos públicos, como a prefeitura ou o cartório de registro de imóveis, o que pode resultar em dificuldades para obter financiamentos ou realizar a transferência de propriedade. 

Esses são os principais problemas que podem ser realizados através do procedimento de Due Diligence. E, ademais, há algumas situações mais específicas que ainda podem ser consideradas, dependendo do caso: 

• Questões estruturais e de construção: A propriedade pode ter sido construída sem as licenças necessárias ou não seguir as normas técnicas exigidas.
• Restrições ambientais ou de zoneamento: O imóvel pode estar localizado em áreas com restrições ambientais, o que pode impedir a realização de obras ou mudanças no uso da propriedade.

Exemplo prático de Due Diligence Imobiliário

Esse cenário, embora angustiante, poderia ter sido evitado com a realização de uma boa investigação prévia sobre a situação legal do imóvel. O due diligence imobiliário teria identificado o risco de penhora e outras pendências judiciais relacionadas, proporcionando a ao cliente a oportunidade de tomar decisões mais informadas e seguras antes de finalizar a compra.

Imagine a seguinte situação: você adquire a casa dos seus sonhos, confiando na boa-fé do vendedor e sem realizar o due diligence imobiliária. Algum tempo após a compra, um oficial de justiça aparece em sua porta, informando que a propriedade está sendo penhorada devido a uma execução de dívida trabalhista que remonta a antes da sua aquisição. Com isso, você se vê diante da possibilidade de perder a casa e, é claro, sofrer prejuízos financeiros significativos.

Qual profissional devo procurar para um Due Diligence Imobiliário?

Para realizar um due diligence imobiliário adequado, é essencial contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário. Esse profissional irá desempenhar um papel crucial na verificação da regularidade jurídica do imóvel, garantindo que todos os aspectos legais estejam em conformidade com a legislação vigente.

O advogado especializado é responsável por revisar a documentação do imóvel, como escritura, registros no cartório e certidões negativas de débitos, além de verificar se há pendências judiciais, como penhoras ou processos de execução em face da parte vendedora. Ele também assegura que o vendedor tenha plena capacidade para transferir a propriedade, evitando possíveis litígios futuros. Não tem preço contar com um advogado de confiança.

Check-list do que é importante se atentar:

1. Documentação do Imóvel: verificar a escritura e o registro do imóvel no cartório.
   
2. Pendências Legais: Obter certidões negativas de débitos (IPTU, taxas, impostos) e verificar processos judiciais que envolvam o imóvel.
   
3. Situação do Vendedor: Confirmar a identidade do vendedor e garantir que ele tenha o direito de vender o imóvel.
   
4. Conflitos de posse: Verificar a existência de disputas sobre a posse do imóvel.

Esse check-list resume apenas alguns dos diversos passos essenciais para garantir uma compra segura e sem surpresas jurídicas ou financeiras, sendo certo que o profissional especializado é que terá a condição de analisá-los. 

Conclusão 

O due diligence imobiliário é um passo fundamental para garantir que sua compra de imóvel seja segura e livre de riscos. Além disso, é um procedimento acessível e com valor ínfimo quando comparado ao valor da transação. 

Ao realizar uma investigação detalhada, você evita problemas legais e financeiros, protegendo seu investimento. O processo pode parecer complexo, mas contar com um advogado especializado na área torna tudo mais tranquilo. 

Certifique-se de estar bem informado e de realizar todos os passos necessários para comprar com segurança. Lembre-se: um investimento bem feito hoje pode evitar dores de cabeça amanhã.     

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Este artigo foi escrito por Ana Laura Barbosa, estudante de Direito e estagiária do BOTTI MENDES Advogados sob a supervisão da Dra. Flávia Botti.