Há pouco mais de uma semana, no dia 20 de setembro de 2024, a Receita Federal publicou a IN 2222/2024 para regulamentar e orientar os contribuintes sobre a atualização dos valores de bens imóveis de pessoas físicas e jurídicas, de forma extraordinária, aprovada recentemente pelo Congresso Nacional através da Lei Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024.
Introdução
Quem já vendeu pelo menos um imóvel na vida sabe o impacto que o Imposto de Renda sobre o ganho de capital pode causar. No caso das pessoas físicas, por exemplo, ele representa, no mínimo 15% sobre o valor representado pela diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. Isso é muita coisa! De modo que, muitas vezes, a pessoa que vendeu o imóvel acaba recebendo bem menos do que imaginava.
Assim, influencia sobremaneira tanto o valor de venda quanto o valor de aquisição. E, nesse meio do caminho, temos as eventuais atualizações do valor de aquisição que, estrategicamente, pode vir reduzir a base de cálculo de futuro ganho de capital incidente sobre a venda de determinado bem imóvel.
Neste artigo você entenderá quais são as formas ordinárias de atualização, a possibilidade atual de atualização extraordinária e a forma adequada de agir: tanto no que diz respeito à decisão de atualizar ou não os valores de seus bens quanto, em caso positivo, a forma de conduzir o procedimento.
Vamos por partes!
O que é ganho de capital?
Ganho de capital será, para a hipótese em apreço, a diferença positiva entre o valor de transmissão de determinado bem imóvel e o valor de sua aquisição. Assim: GANHO DE CAPITAL = VALOR VENDA – VALOR DE AQUISIÇÃO
Popularmente, as pessoas se referem a essa situação como “lucro imobiliário”. Embora não se trate tecnicamente de “lucro”, fato é que a pessoa, física ou jurídica, estaria transferindo o bem por um valor mais alto do que comprou. Assim, sobre essa diferença, incide o temido Imposto de Renda!
Embora a maioria associe o ganho de capital apenas à compra e venda de imóveis, na verdade ele poderá incidir sobre doações, herança, rendimentos de ativos financeiros e até no divórcio!
Isso porque, em todos esses casos, estamos diante de transferências patrimoniais que podem vir a ter um valor de maior na transmissão do que quando da aquisição. Veja, diretamente no site da Receita Federal, as hipóteses de incidência do ganho de capital no caso das pessoas físicas.
Formalmente, encontramos a definição sobre o que é ganho de capital na Lei 7.713 de 1988, que regulamenta o Imposto de Renda no Brasil, já em seus primeiros artigos. Senão vejamos:
Art. 1º Os rendimentos e ganhos de capital percebidos a partir de 1º de janeiro de 1989, por pessoas físicas residentes ou domiciliados no Brasil, serão tributados pelo imposto de renda na forma da legislação vigente, com as modificações introduzidas por esta Lei.
(…)
Art. 3º O imposto incidirá sobre o rendimento bruto, sem qualquer dedução, ressalvado o disposto nos arts. 9º a 14 desta Lei.
(…)
§ 2º Integrará o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição corrigido monetariamente, observado o disposto nos arts. 15 a 22 desta Lei.
§ 3º Na apuração do ganho de capital serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins.
Como funciona o imposto de renda sobre o ganho de capital
As alíquotas progressivas do imposto de renda no caso de ganho de capital estão dispostas na Lei 13.259/2016, senão vejamos:
Art. 1º. O art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995 , passa a vigorar com as seguintes alterações:
“ Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:
I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);
II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);
III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e
IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).
Art. 2º O ganho de capital percebido por pessoa jurídica em decorrência da alienação de bens e direitos do ativo não circulante sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com a aplicação das alíquotas previstas no caput do art. 21 da Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995 , e do disposto nos §§ 1º , 3º e 4º do referido artigo , exceto para as pessoas jurídicas tributadas com base no lucro real, presumido ou arbitrado.
Assim, em um caso concreto: caso eu venda por R$5.000.000,00 uma fazenda adquirida por R$1.000,000,00, o ganho de capital será de R$4.000.000,00 e a alíquota aplicada será de 15%. Logo, o Imposto de Renda a ser pago é de R$600.000,00. Bastante, né? Isso porque estamos diante da alíquota mínima.
No caso de pessoa jurídica, deverá ser analisada a classificação do bem no balanço, bem como o regime jurídico. Vamos nos abster de trazer aprofundamento neste artigo para que possamos seguir para seu objeto principal, que é a IN 2222/2024.
Hipóteses ordinárias de atualização do valor dos bens imóveis
Muito embora seja comum os imóveis valorizarem com o tempo (é também o que todos que têm imóvel esperam), não se pode atualizar o bem na declaração de imposto de renda por simples “valorização de mercado”.
Isso porque o campo constante da declaração é denominado “valor de aquisição”, o qual não muda com o decorrer do tempo: será sempre aquele mesmo valor pelo qual o bem foi adquirido.
Mas então o valor constante da declaração nunca poderá ser atualizado? Na verdade, pode sim, em três situações pontuais.
Uma delas é o investimento feito na casa, através de ampliação ou reforma. Nesse caso, você efetivamente dispendeu de recursos em favor do imóvel e esse custo com benfeitorias poderá ser acrescido ao valor anteriormente declarado.
A segunda hipótese é o caso de imóveis financiados, cujas parcelas pagas naquele ano-exercício poderão ser somadas ao montante até então declarado.
Por fim, os imóveis recebidos por herança poderão ser declarados pelos herdeiros pelo valor de reavaliação constantes do inventário.
Fora essas específicas situações, todas sujeitas à comprovação através de provas, em nenhuma outra situação o contribuinte poderia alterar o valor constante na Declaração de Bens e Direitos do Imposto de Renda Pessoa Física. Até que, recentemente, outra possibilidade surgiu.
Hipótese extraordinária de atualização do valor dos bens imóveis – IN 2222/2024
Há aproximadamente uma semana a Receita Federal promulgou a IN 2222/2024 para regulamentar a Lei 14.973/2024, de 16 de setembro de 2024. E nela passa a ser veiculada uma possibilidade extraordinária de atualização dos bens imóveis, alterando completamente a regra até então aplicada.
Apesar de parecer convidativa, é fundamental que a situação de cada imóvel seja analisada de forma criteriosa para que o contribuinte não se engane.
O que propõe a IN 2222/2024
Basicamente, a IN 2222/2024 propõe que qualquer pessoa que tenha bens imóveis declarados possa atualizar o valor então constate para o valor de mercado.
Ou seja, ainda que não estejam diante de qualquer reforma, financiamento ou percepção de imóvel a título de herança, poderão atualizar o valor dos bens imóveis constante da última declaração de imposto de renda.
Qual seria a suposta vantagem?
A suposta vantagem (já que cada caso precisa ser analisado individualmente) é o pagamento de uma alíquota muito inferior a título de ganho de capital.
Conforme vimos acima, as alíquotas progressivas que variam de 15% a 22,5% no caso de pessoas físicas, agora a alíquota passaria a valer no percentual fixo de 4%.
Qual é o interesse do governo?
Para o governo, sedento pelo recolhimento de impostos, isso significa uma arrecadação inesperada – já que eventual valor recolhido a ganho de capital poderia acontecer nos próximos anos ou nunca acontecer (caso o bem se mantenha sob a titularidade da pessoa que o detém atualmente).
Com a abertura dessa possibilidade e possível adesão de contribuintes, o governo recebe o imposto já neste exercício (o pagamento, de acordo com a regra extraordinária, deverá ocorrer até o dia 16 de dezembro de 2024).
Por que é preciso ter cuidado com a atualização viabilizada pela IN 2222/2024?
Alertamos que é preciso ter atenção porque esses imóveis eventualmente atualizados estarão sujeitos a uma nova sistemática, cujo vigência valerá por 15 anos.
Em resumo, caso a próxima alienação desse imóvel ocorra 15 anos após a atualização, nada mais deverá ser pago a título de ganho de capital senão o valor já quitado este ano.
Porém, caso ocorra qualquer tipo de alienação ou “baixa do imóvel” antes desse período de 15 anos, será aplicada uma fórmula para cálculo do ganho de capital, aumentando-se aquela alíquota de 4%, que passa a ser apenas simbólica e atual, mas não representando quitação do imposto de renda decorrente da atualização.
Como serão feitos os cálculos?
Vamos aqui traçar um exemplo de um caso real de um cliente que nos contratou para avaliar se, no caso dele, valeria a pena aderir a tal possibilidade excepcional de atualização:
Imóvel adquirido por R$17.500,00 – valor de mercado atual: R$300.000,00
Logo, em caso de atualização, seria necessário pagar ainda este ano o valor de R$11.300,00 (ao passo que, caso estivesse sendo VENDIDO este ano, o valor seria de R$42.375,00). Apesar, da significativa diferença, há que se considerar que na primeira hipótese não está ocorrendo nenhuma venda, de modo que o valor precisará ser desembolsado do proprietário.
O que acontece se o imóvel de fato for vendido nos próximos anos, após a atualização nos termos da IN 2222/2024?
Nos próximos 36 meses da atualização, caso o imóvel seja realmente vendido, o vendedor terá de pagar os 15% totais a que teria de obrigação, de modo que a atualização ora eleita de nada lhe serviria.
A partir de então há uma gradação, até 80 meses (que são os 15 anos já mencionados), trazendo uma progressão de percentuais a serem aplicados em fórmula matemática de modo que, quanto mais tempo se passar da atual atualização, menor será a “correção” da alíquota a ser aplicada a título de capital.
Suponhamos então que esse cliente opte pela atualização e dali a 5 anos tenha uma boa oportunidade de vender o imóvel. Suponhamos que até lá o imóvel já valha R$360.000,00.
Assim, o valor do ganho de capital lá na frente será equivalente a R$274.700,00, incidindo a alíquota de 15% e, portanto, sujeito o contribuinte ao pagamento de R$41.205,00.
Como se pode ver nesse exemplo, já não estamos mais diante de uma hipótese tão convidativa. Aliás, ao se somar os valores efetivamente desembolsados (R$11.300,00 + R$41.205,00), tem-se o total de R$52.505,00, que é praticamente o equivalente ao que seria devido no caso de venda do imóvel por R$360.000,00 com a alíquota regular de 15% (ou seja, R$54.000,00).
Neste exemplo, a conclusão é de que não valeria a pena. Isso sem nem contar qual teria sido a data de aquisição do bem para calcular os fatores de redução. No caso concreto de nosso cliente, ele ainda teria esse benefício.
Conclusão sobre a viabilidade de atualização do valor dos bens via IN 2222/2024
Conforme fica claro do exemplo, o que parece ser uma grande vantagem na verdade:
- não repercute em efetivo benefício caso o imóvel venha ser vendido em período inferior a 15 anos e, ainda,
- representa uma descapitalização para o contribuinte no presente, sem nenhuma entrada de valores que poderia fazer frente a tal pagamento (como ocorre quando se vende efetivamente o imóvel).
- Além disso, na hipótese de aplicação da IN2222/24, não haverá qualquer distinção relativamente aos fatores de redução
Assim sendo, cada contribuinte deve ter claros seus planos de curto, médio e longo prazo relativamente a seus imóveis para que seja possível analisar se tal possiblidade de atualização de fato lhe convém.
Caso isso não seja feito de forma calculada e inteligente, apenas favorecerá à sana arrecadatória do governo atual, que vem se mostrando cada vez mais desenfreada.
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