Quando um contrato de compra de imóvel na planta é desfeito, uma dúvida aparece quase sempre em primeiro lugar: afinal, quanto será devolvido ao comprador? Para a incorporadora, porém, a questão é mais ampla: quais valores podem ser legitimamente descontados e como estruturar o contrato e o procedimento de distrato para reduzir o risco de futuras discussões judiciais?

A resposta direta é a seguinte: nos contratos de incorporação imobiliária regidos pela Lei 4.591/1964 e firmados sob a vigência da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), a incorporadora pode descontar a comissão de corretagem, uma multa contratual (cláusula penal) e determinados encargos relacionados ao uso do imóvel. Como regra geral, essa multa fica limitada a 25% do que foi pago. Quando o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, esse percentual pode subir para até 50%.

Dito isso, não existe uma conta pronta que sirva para qualquer contrato. Para saber quanto a incorporadora pode reter no distrato, é preciso analisar a data em que o negócio foi celebrado, a natureza do empreendimento, a existência efetiva de patrimônio de afetação, o motivo do desfazimento e se o comprador já recebeu ou não a posse do imóvel.

Para as empresas do setor, essa análise deve começar antes mesmo do distrato ser formalizado. A adequada estruturação das cláusulas contratuais e a adoção de um procedimento interno compatível com o regime jurídico do empreendimento são medidas importantes para reduzir contingências e conferir maior segurança à aplicação das retenções previstas em lei.

O primeiro passo é descobrir qual lei se aplica ao contrato

Antes de falar em percentuais, é preciso identificar o regime jurídico correto. Não existe um percentual universal de distrato imobiliário aplicável a qualquer contrato, e tratar situações diferentes como se fossem iguais é um dos erros mais comuns nesse tipo de discussão.

De forma geral, é possível separar quatro cenários:

• Incorporação imobiliária, regida pela Lei 4.591/1964, especialmente pelo artigo 67-A, que trata do desfazimento de contratos firmados diretamente com o incorporador.
• Loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/1979, com regras próprias previstas no artigo 32-A, que não se confundem com as da incorporação.
• Alienação fiduciária de imóvel, que pode seguir um regime próprio, com consequências e prazos diferentes, e não deve ser tratada como um simples distrato.
• Contratos anteriores à Lei 13.786/2018, que exigem uma análise específica, já que a lei não retroage para reger negócios firmados antes dela. Existem precedentes jurisprudenciais diversos, variando entre 10% e 15% a depender do caso concreto.

Essa etapa de enquadramento parece simples, mas é dela que decorre praticamente tudo o resto: o percentual de retenção, o prazo de devolução e até a possibilidade de cobrança de determinadas taxas variam conforme o regime identificado.

O que pode ser descontado pela incorporadora?

Uma vez confirmado que se trata de incorporação imobiliária, o artigo 67-A da Lei 4.591/1964 estabelece, de forma cumulativa, quais valores podem ser deduzidos do que foi pago pelo comprador antes da devolução.

Para a incorporadora, o ponto de atenção está justamente na individualização de cada rubrica. A existência de uma cláusula penal não significa que todas as demais despesas possam ser automaticamente incorporadas ao mesmo percentual. Cada desconto possui fundamentos e requisitos próprios.

Comissão de corretagem

A lei admite a dedução da integralidade da comissão de corretagem, desde que estejam presentes as condições legais para isso.

Para que o desconto seja feito com segurança, é importante verificar, primeiro, o próprio contrato. A comissão deve estar prevista de forma clara, com indicação do seu valor, das condições de pagamento e de quem é o beneficiário. Nos contratos sujeitos à Lei do Distrato, essas informações devem constar do quadro-resumo. Também deve estar claro para o adquirente, desde a contratação, qual é o preço total da aquisição e qual parcela corresponde especificamente à corretagem.

No caso concreto, é necessário confirmar que houve efetiva intermediação imobiliária e identificar como a comissão foi suportada pelo adquirente: se estava incluída nos valores pagos à incorporadora ou se foi paga diretamente ao corretor ou à imobiliária. Essa distinção é importante para evitar uma dupla dedução. Se o comprador já pagou a corretagem diretamente ao seu beneficiário e esse valor não integra as quantias que serão restituídas pela incorporadora, não faria sentido descontá-lo novamente do saldo a devolver.

Portanto, antes de simplesmente aplicar o desconto, é preciso conferir a previsão contratual, o destaque e a identificação da corretagem, o efetivo fluxo dos pagamentos e a documentação que demonstre a operação de intermediação.

A cláusula penal (a chamada multa do distrato)

Depois da corretagem, entra a pena convencional, ou seja, a multa contratual pelo desfazimento do negócio. É aqui que moram as dúvidas mais frequentes: a empresa pode reter 25%? E quando esse percentual pode chegar a 50%?

A incorporadora pode reter 25% dos valores pagos?

Como regra geral, quando a incorporação não está submetida ao regime de patrimônio de afetação, a pena convencional prevista no artigo 67-A não pode ultrapassar 25% da quantia paga pelo comprador.

Esse percentual de 25% é o teto legal da cláusula penal, e não uma autorização automática para que toda e qualquer dedução do contrato seja simplesmente calculada nesse patamar.

A comissão de corretagem, por exemplo, segue sua própria lógica caso integre o preço e tenha sido paga diretamente à incorporadora, assim como os encargos relacionados ao uso do imóvel, que veremos mais adiante. Portanto, devemos compreender que cada rubrica tem seu próprio limite e sua própria justificativa legal, e somá-las sem esse cuidado é uma fonte comum de erro tanto para incorporadoras quanto para compradores.

Quando a retenção pode chegar a 50%?

Quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, o § 5º do artigo 67-A admite que a pena convencional seja estabelecida em até 50% da quantia paga.

Explicando de forma simples, o patrimônio de afetação é um mecanismo de segregação patrimonial do empreendimento que vincula determinados ativos e receitas daquela incorporação específica à conclusão da obra e ao cumprimento das obrigações relacionadas a ela.

Trata-se de uma proteção pensada para dar mais segurança ao conjunto de compradores e à saúde financeira do próprio empreendimento, e é justamente por isso que a lei permite, nesse regime, uma retenção maior em caso de desistência ou inadimplência do adquirente.

Um cuidado que fazemos questão de reforçar em toda análise contratual: não basta o contrato mencionar a expressão “patrimônio de afetação” de forma genérica. É necessário verificar documentalmente se o empreendimento estava, de fato, submetido a esse regime jurídico específico, com a respectiva averbação e as formalidades exigidas pela Lei 10.931/2004. Sem essa comprovação, a retenção de 50% dificilmente vai se sustentar caso a questão seja levada ao Judiciário.

O que dizem os tribunais sobre a retenção de 50%?

A possibilidade de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos submetidos ao patrimônio de afetação vem sendo reconhecida em decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça, especialmente quando a cláusula está expressamente prevista no contrato e o negócio foi celebrado sob a vigência da Lei 13.786/2018.

A jurisprudência tem reconhecido a validade da cláusula penal de até 50% nas hipóteses previstas no artigo 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964. Ao mesmo tempo, permanece relevante a análise das circunstâncias concretas do contrato e do empreendimento.

A matéria, contudo, ainda não está definitivamente encerrada.

Em 04 de agosto de 2026, o Superior Tribunal de Justiça afetou ao rito dos recursos repetitivos recursos destinados a definir se, nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei 13.786/2018, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% das quantias pagas. A controvérsia corresponde ao Tema Repetitivo 1466.

Assim, embora os precedentes mais recentes indiquem a possibilidade de validação da retenção de até 50% nas hipóteses previstas em lei e expressamente pactuadas, o tema ainda aguarda definição sob o rito dos recursos repetitivos.

Para incorporadoras e loteadoras, esse cenário reforça a importância de acompanhar a evolução jurisprudencial e revisar periodicamente contratos e procedimentos internos. Uma cláusula que esteja formalmente adequada hoje deve continuar sendo monitorada diante de eventual alteração do entendimento vinculante dos tribunais superiores.

A incorporadora pode cobrar taxa de fruição?

Sim, em determinadas condições. Nos contratos submetidos ao artigo 67-A, quando o comprador já teve a unidade disponibilizada para uso, a lei prevê a possibilidade de desconto de um valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculado proporcionalmente aos dias de uso.

Além dessa taxa, também podem ser descontados outros encargos vinculados diretamente ao imóvel, como impostos incidentes sobre o bem, taxas de condomínio, contribuições associativas e demais despesas previstas em contrato.

O ponto de atenção aqui é evitar uma generalização perigosa: não é correto afirmar que a taxa de fruição sempre pode ser cobrada, independentemente da situação. É preciso examinar se houve, de fato, disponibilização ou uso da unidade pelo comprador, além de confirmar qual é exatamente o regime jurídico aplicável ao contrato em questão.

O distrato de lote não edificado segue a mesma lógica?

Não necessariamente.

Incorporação imobiliária e loteamento são negócios jurídicos distintos, submetidos a legislações próprias. Por isso, o distrato de loteamento não deve ser analisado automaticamente com base nas regras aplicáveis à compra de apartamento na planta.

Essa distinção é particularmente relevante para loteadoras. A aplicação automática das regras previstas para incorporações imobiliárias pode levar a descontos inadequados e, consequentemente, aumentar a exposição da empresa a questionamentos judiciais.

O artigo 32-A da Lei 6.766/1979 possui disciplina específica para o desfazimento de contratos de loteamento e prevê, entre outros pontos, a possibilidade de retenção relacionada à cláusula penal e despesas administrativas, encargos moratórios, impostos e demais despesas vinculadas ao lote, além da corretagem nas condições legalmente previstas.

A jurisprudência recente do STJ exige atenção especial quanto à taxa de fruição. Em julgados de 2026, o Tribunal reafirmou o entendimento de que é indevida a cobrança de taxa de fruição ou ocupação no desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, diante da ausência de proveito econômico decorrente da utilização efetiva do imóvel.

A análise pode ser diferente quando se trata de lote edificado ou de situações nas quais existam circunstâncias específicas capazes de caracterizar efetiva fruição, como condomínio clube, por exemplo, sempre observadas as condições legais aplicáveis.

Nos empreendimentos que combinam lotes com estruturas de lazer e serviços compartilhados, como os chamados condomínios-clube de lotes, a análise também deve considerar as características concretas do empreendimento e a efetiva possibilidade de aproveitamento econômico disponibilizada ao adquirente.

Por isso, loteamento e incorporação não devem ser tratados como se fossem regimes intercambiáveis. Para loteadoras, essa diferenciação deve estar refletida tanto nos contratos quanto nos procedimentos adotados para cálculo e formalização dos distratos.

Em quanto tempo o comprador deve receber a devolução?

O prazo de restituição também varia conforme o regime do empreendimento.

Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, a devolução dos valores, já com as deduções cabíveis, deve ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente pelo órgão municipal competente.

Quando não há patrimônio de afetação, a regra geral prevê que o valor remanescente seja pago em parcela única, após o prazo de 180 dias contados da data do desfazimento do contrato, sem prejuízo de outras hipóteses previstas em lei, como a revenda da unidade antes desse prazo, situação em que a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda.

É importante não misturar esses prazos com os previstos para loteamentos, que seguem lógica própria dentro do artigo 32-A da Lei 6.766/1979.

E se o comprador encontrar outra pessoa para assumir o contrato?

Esse é um caminho pouco explorado, mas que pode evitar a incidência da multa. O artigo 67-A, em seu parágrafo 9º, afasta a cobrança da cláusula penal quando o comprador que deu causa ao desfazimento consegue apresentar um substituto que assuma seus direitos e obrigações no contrato, ou seja, que se sub-rogue na posição contratual original.

Para que isso funcione, é indispensável que haja anuência expressa da incorporadora, além da aprovação cadastral e da análise da capacidade financeira do comprador substituto. Não se trata, portanto, de uma simples cessão informal entre particulares, mas de um procedimento que precisa contar com a participação e a concordância da incorporadora.

Existe direito de arrependimento de sete dias?

Sim, em uma hipótese específica.

Quando o contrato é firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, o comprador pode exercer o direito de arrependimento no prazo legal de sete dias, observados os requisitos previstos na legislação.

Nessa hipótese, os valores antecipados devem ser restituídos, inclusive aqueles pagos a título de comissão de corretagem, conforme previsto na Lei 4.591/1964.

É importante, contudo, não confundir esse direito de arrependimento com o distrato comum. O prazo de sete dias não representa um direito geral de desistência aplicável a qualquer compra de imóvel. Ele depende do local e das circunstâncias em que o contrato foi celebrado.

FAQ

1. A incorporadora pode reter 50% no distrato? Por ora, sim, mas apenas quando o empreendimento estiver comprovadamente submetido ao regime de patrimônio de afetação e o contrato tiver sido celebrado sob a vigência da Lei do Distrato. Fora dessa hipótese, a regra geral limita a multa a 25%. Devemos sempre observar as atualizações jurisprudenciais do STJ enquanto não houver consolidação do tema 1466.
2. Qual é o percentual máximo que a construtora pode reter? Depende do regime do contrato. Em incorporações sem patrimônio de afetação, o teto da cláusula penal é de 25% do valor pago. Com patrimônio de afetação, esse limite pode chegar a 50%. Em loteamentos, a lógica é diferente, com cláusula penal própria limitada a 10% do valor atualizado do contrato.
3. Distrato com patrimônio de afetação sempre permite retenção de 50%? Não automaticamente. É preciso comprovar documentalmente que o empreendimento está de fato submetido a esse regime, além de verificar se a cláusula foi expressamente pactuada no contrato.
4. A comissão de corretagem é devolvida no distrato? Em regra, não, quando presentes as condições legais para sua dedução. A exceção relevante é o exercício do direito de arrependimento de sete dias, hipótese em que a corretagem também deve ser restituída.
5. É possível cobrar taxa de fruição mesmo que o comprador nunca tenha recebido o imóvel? Depende. A cobrança pressupõe algum tipo de disponibilização ou uso do bem, ainda que a jurisprudência recente tenha ampliado esse entendimento em determinados contextos, especialmente em loteamentos.
6. Quanto tempo a incorporadora tem para devolver o dinheiro? Até 30 dias após o habite-se, se houver patrimônio de afetação, ou em parcela única após 180 dias do desfazimento, na ausência desse regime, ressalvadas outras hipóteses legais, como a revenda antecipada da unidade.
7. A Lei do Distrato vale para contratos anteriores a 2018? Não de forma automática. Contratos firmados antes da Lei 13.786/2018 exigem uma análise específica da jurisprudência aplicável ao período da contratação.
8. O distrato de lote segue as mesmas regras de um apartamento na planta? Não. Loteamento e incorporação imobiliária têm leis próprias, com percentuais, encargos e prazos diferentes entre si.
9. É possível transferir o contrato para outro comprador e evitar a multa? Sim, desde que haja um substituto aprovado pela incorporadora, tanto do ponto de vista cadastral quanto financeiro, que assuma a posição contratual original.
10. O comprador tem sete dias para desistir da compra? Sim, quando o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, com direito à devolução integral dos valores antecipados, inclusive a corretagem.

Considerações finais

O percentual indicado no contrato não é, sozinho, suficiente para saber se um distrato está sendo conduzido corretamente. A data da contratação, o regime do empreendimento, a existência real de patrimônio de afetação, a forma de cobrança da corretagem, a eventual posse do imóvel pelo comprador e o motivo do desfazimento interferem diretamente no cálculo final, tanto para quem vende quanto para quem compra.

Para incorporadoras e loteadoras, a análise deve ir além da simples identificação do percentual de retenção. É necessário verificar se as cláusulas contratuais estão adequadamente estruturadas, se o empreendimento está corretamente enquadrado no regime jurídico correspondente, se a documentação necessária está disponível e se os procedimentos internos utilizados para formalizar os distratos observam os requisitos legais.

Essa cautela é especialmente relevante diante da evolução da jurisprudência sobre o tema. A adoção de procedimentos padronizados sem considerar as particularidades de cada empreendimento pode aumentar a exposição da empresa a contestações e passivos.

Por isso, a revisão periódica dos contratos e dos fluxos internos de distrato permite identificar previamente pontos de vulnerabilidade e conferir maior segurança jurídica à aplicação das retenções, à restituição dos valores e à documentação de cada operação.

O Botti Mendes Advogados assessora incorporadoras na estruturação de contratos de permuta, na aquisição de terrenos e na organização jurídica de empreendimentos imobiliários, oferecendo a segurança necessária para que cada etapa do negócio seja conduzida com solidez desde o início, inclusive na revisão de cláusulas de distrato, patrimônio de afetação e demais aspectos sensíveis dos contratos imobiliários.

Última revisão jurisprudencial: setembro de 2026. Como o tema segue em discussão nos tribunais superiores, recomendamos que a análise de casos concretos seja sempre atualizada junto à nossa equipe antes de qualquer decisão.

Referências:

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 21 dez. 1964. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm. Acesso em: 10 set. 2026.

BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Altera as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 28 dez. 2018. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm. Acesso em: 10 set. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Diário Oficial da União: Brasília, DF, 3 ago. 2004. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm. Acesso em: 10 set. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema Repetitivo 1.466: contratos de compra e venda de imóveis submetidos a regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei nº 13.786/2018. Brasília, DF: Superior Tribunal de Justiça, 2026. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1466&cod_tema_final=1466. Acesso em: 12 set. 2026.

MATTOS, Aldo D. Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária. 3. ed. Porto Alegre: Bookman, 2026. E-book. ISBN 9788582607237. Acesso em: 12 set. 2026.