Por Marta Mendes

Atualizado em 2 de outubro de 2026

Empresas com atividade imbiliária que recolheram ITBI na integralização de imóveis ao capital social podem estar diante de uma importante oportunidade de recuperação tributária.

O Supremo Tribunal Federal está julgando o Tema 1.348, que discute se a imunidade do ITBI prevista na Constituição para a integralização de capital também se aplica quando a empresa possui atividade preponderantemente imobiliária, como compra e venda ou locação de imóveis.

O julgamento já formou maioria em favor da imunidade incondicionada. E há uma questão que pode ser tão relevante quanto o próprio resultado: a eventual modulação dos efeitos da decisão.

Na prática, isso significa que não basta perguntar:

“O STF vai reconhecer a imunidade?”

Para quem já recolheu o imposto, existe outra pergunta igualmente importante:

“Se o STF reconhecer a imunidade, quem já pagou ITBI poderá pedir esse dinheiro de volta?”

A resposta dependerá, entre outros fatores, de como o Supremo definirá os efeitos temporais da decisão.

O que o STF está discutindo no Tema 1.348?

A Constituição Federal prevê imunidade de ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.

Durante anos, porém, houve discussão sobre a aplicação dessa imunidade às empresas cuja atividade preponderante é imobiliária.

É justamente esse ponto que chegou ao STF no RE 1.495.108, Tema 1.348.

O ministro Edson Fachin, relator, votou pelo reconhecimento da imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa. Em sua proposta de tese, a atividade de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis não afastaria, por si só, a imunidade na realização do capital social.

O voto também ressalva duas questões importantes:

• a imunidade permanece limitada ao valor destinado efetivamente à integralização do capital social; e
• situações envolvendo simulação ou fraude podem ser questionadas pelo Fisco municipal.

Na sessão presencial de 16 de setembro de 2026, cinco ministros acompanharam a posição favorável ao contribuinte e dois apresentaram entendimento contrário. Alexandre de Moraes, que já havia acompanhado o relator em etapa virtual anterior do julgamento, pediu vista. Em 28 de setembro de 2026, devolveu os autos, e o processo foi novamente incluído em julgamento virtual, previsto para ocorrer entre 9 e 19 de outubro de 2026.

Portanto, apesar do cenário atualmente favorável à tese da imunidade, o julgamento ainda não foi definitivamente concluído.

Atenção: o Tema 1.348 não significa imunidade para qualquer valor

Esse é um ponto essencial antes de falar em restituição.

O STF já decidiu, no Tema 796, que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o capital social efetivamente integralizado.

Imagine, por exemplo, que um imóvel tenha sido transferido à empresa dentro de uma operação societária, mas apenas parte do seu valor tenha sido efetivamente destinada à integralização do capital social.

A discussão sobre eventual tributação da diferença não é exatamente a mesma que está sendo julgada agora no Tema 1.348.

Por isso, antes de concluir que existe direito à restituição, é necessário verificar por qual razão o Município cobrou o ITBI.

O caso potencialmente abrangido pelo Tema 1.348 é, sobretudo, aquele em que a imunidade foi recusada porque a empresa possuía atividade preponderantemente imobiliária.

Quem pagou ITBI nos últimos cinco anos poderá pedir restituição?

Se o STF confirmar a tese favorável ao contribuinte e não restringir os efeitos da decisão, existe fundamento para buscar a restituição do ITBI indevidamente recolhido, observada a situação concreta e o prazo prescricional.

O Código Tributário Nacional assegura o direito à restituição do tributo pago indevidamente e estabelece, em regra, prazo de cinco anos, contado da extinção do crédito tributário.

Mas há uma questão adicional: o STF pode modular os efeitos da decisão.

O que é modulação dos efeitos?

Quando o STF altera ou consolida uma interpretação jurídica com grande impacto, pode, em determinadas circunstâncias, limitar temporalmente os efeitos dessa nova orientação em atenção à segurança jurídica e ao interesse social.

Essa possibilidade está expressamente prevista no Código de Processo Civil para mudanças de jurisprudência dos tribunais superiores.

Em termos simples, o STF pode reconhecer que determinada cobrança era incompatível com a Constituição e, ao mesmo tempo, definir a partir de quando essa interpretação produzirá efeitos.

É exatamente aí que surgem diferentes cenários para quem já recolheu ITBI.

Cenário 1: o STF reconhece a imunidade e não modula os efeitos

Esse é o cenário mais favorável para quem realizou o pagamento.

Se a tese for confirmada sem limitação temporal, contribuintes que tenham recolhido ITBI indevidamente poderão, em princípio, buscar a restituição dos valores ainda não atingidos pela prescrição.

Isso não significa que qualquer integralização automaticamente gerará crédito.

Ainda será necessário analisar documentos, o motivo da cobrança, o valor efetivamente integralizado ao capital social, a existência de eventual parcela excedente e as características da operação.

Cenário 2: o STF limita os efeitos para o futuro, mas protege quem já ajuizou ação

Este é o cenário que merece maior atenção de quem está considerando simplesmente esperar o julgamento acabar.

O STF pode decidir que a nova interpretação passe a produzir efeitos somente a partir de determinado marco temporal, mas ressalvar as ações judiciais ou procedimentos administrativos já existentes naquela data.

Não seria uma solução inédita.

No conhecido Tema 69, relativo à exclusão do ICMS da base de cálculo do PIS e da Cofins, o Supremo posteriormente modulou os efeitos da decisão para produzir efeitos a partir de 15 de março de 2017, ressalvando as ações judiciais e os procedimentos administrativos protocolados até aquela data. O alcance dessa modulação foi posteriormente reafirmado pelo próprio STF no Tema 1.279.

Esse precedente demonstra algo importante:

não é seguro pressupor que bastará ajuizar uma ação antes do trânsito em julgado.

O STF pode escolher como marco a própria data do julgamento, a publicação da ata ou outro momento que venha expressamente a estabelecer.

Se algo semelhante ocorrer no Tema 1.348, quem ajuizar somente depois do marco escolhido poderá não receber o mesmo tratamento de quem já possuía discussão em andamento.

Cenário 3: o STF reconhece a imunidade, mas restringe a recuperação dos valores passados

Também existe a possibilidade de uma modulação mais restritiva.

O Tribunal pode reconhecer a imunidade para operações futuras, mas preservar total ou parcialmente os recolhimentos anteriores, utilizando algum marco temporal específico.

O conteúdo exato de uma eventual modulação só será conhecido se e quando o próprio STF deliberar sobre ela.

Por isso, atualmente não existe garantia de que uma ação ajuizada antes do término do julgamento será necessariamente protegida.

Existe, porém, um risco concreto no sentido inverso: esperar pode significar ajuizar somente depois de um eventual marco de corte estabelecido pelo Tribunal.

Então seria melhor ajuizar agora?

Não existe uma resposta responsável para essa pergunta sem analisar o caso concreto.

Mas existe uma lógica importante na tomada de decisão.

O risco de esperar

Para quem possui um caso efetivamente abrangido pelo Tema 1.348, esperar pode produzir duas consequências relevantes.

A primeira é a modulação dos efeitos. Se o STF preservar apenas contribuintes que já possuíam ações ou procedimentos em andamento até determinado marco, quem aguardou poderá ficar fora dessa ressalva.

A segunda é a prescrição. O direito de pleitear restituição está sujeito ao prazo de cinco anos previsto no CTN. Portanto, dependendo da data em que o ITBI foi recolhido, esperar também pode reduzir ou eliminar o valor potencialmente recuperável.

Isso não significa, entretanto, que ajuizar imediatamente seja uma decisão sem riscos.

E quais são os riscos de ajuizar antes da conclusão do julgamento?

Um processo judicial envolve custos e riscos que também precisam entrar na conta.

1. O julgamento ainda não terminou

Embora os votos atualmente proferidos indiquem um cenário relevante para os contribuintes, a tese definitiva ainda não foi fixada.

O resultado pode sofrer alterações até a conclusão do julgamento, inclusive quanto à redação da tese e aos seus efeitos temporais.

2. A situação concreta pode não estar abrangida pelo Tema 1.348

Nem todo pagamento de ITBI realizado durante uma integralização de imóveis possui a mesma origem.

Por exemplo, se a cobrança estiver relacionada ao valor que excedeu o capital social integralizado, existe uma decisão específica do STF sobre o tema: o Tema 796.

Também será necessário verificar a existência de questões como simulação, fraude, estrutura societária e documentação da operação, expressamente ressalvadas no voto apresentado no Tema 1.348.

3. Pode existir risco de sucumbência

Esse é um aspecto que muitas vezes desaparece das discussões sobre “teses tributárias”.

Em uma ação ordinária de restituição, eventual derrota pode resultar em condenação ao pagamento de honorários de sucumbência.

Nas causas em que a Fazenda Pública é parte, o artigo 85 do Código de Processo Civil prevê percentuais escalonados de honorários conforme o valor da condenação ou do proveito econômico discutido.

Portanto, principalmente quando os valores envolvidos são elevados, o risco processual deve ser previamente calculado.

4. A própria escolha da ação faz diferença

A estratégia processual também precisa ser definida de acordo com o objetivo do contribuinte.

No mandado de segurança, por exemplo, não há condenação em honorários advocatícios, conforme o artigo 25 da Lei 12.016/2009 e a Súmula 512 do STF.

Por outro lado, o mandado de segurança não funciona simplesmente como uma ação de cobrança destinada ao recebimento de valores relativos a períodos anteriores à sua impetração, conforme a Súmula 271 do STF.

O STJ admite o mandado de segurança para declaração do direito à compensação tributária, conforme sua Súmula 213, mas a possibilidade concreta de compensação, especialmente tratando-se de tributo municipal, precisa ser confrontada com a legislação e com a situação específica do contribuinte.

Isso significa que não existe uma única ação que seja automaticamente a melhor alternativa para todos os contribuintes.

A via processual escolhida influencia custo, risco, forma de recuperação do crédito e exposição à sucumbência.

Como avaliar se faz sentido agir agora?

Antes de decidir entre ajuizar uma ação ou aguardar a conclusão do Tema 1.348, pelo menos estas questões precisam ser respondidas:

• Quando o ITBI foi pago?
• Qual foi o valor recolhido?
• Por qual fundamento o Município negou a imunidade?
• A cobrança ocorreu especificamente porque a empresa exercia atividade imobiliária?
• Qual era o valor do capital social efetivamente integralizado?
• Houve alguma diferença entre o valor destinado ao capital e o valor atribuído aos imóveis?
• Existem documentos suficientes para demonstrar a estrutura da operação?
• Qual é o valor que ainda estaria dentro do prazo de cinco anos?
• Qual seria a via judicial adequada e qual a exposição a custas e honorários de sucumbência?
• Considerando esses fatores, o benefício econômico potencial justifica o risco do processo?

É a resposta conjunta a essas perguntas — e não apenas o placar do STF — que permite avaliar se o ajuizamento faz sentido.

Esperar também é uma decisão

Em temas tributários relevantes, muitas vezes se pensa que não fazer nada até o encerramento do julgamento é a alternativa mais conservadora.

Nem sempre é.

No caso do Tema 1.348, esperar também envolve assumir riscos: prescrição e uma eventual modulação que estabeleça um marco anterior ao ajuizamento da ação.

Por outro lado, ajuizar sem uma análise individual também pode expor o contribuinte a custos e riscos desnecessários.

Por isso, o ponto não é simplesmente “entrar com uma ação antes que seja tarde”.

O ponto é avaliar agora se o caso concreto justifica antecipar essa discussão.

Pagou ITBI na integralização de capital? Avalie o seu caso antes de decidir

Se sua empresa ou holding integralizou imóveis ao capital social e recolheu ITBI nos últimos cinco anos, especialmente porque o Município afastou a imunidade em razão da atividade imobiliária da empresa, este é um momento relevante para revisar a operação.

Em uma análise individual é possível verificar:

• se o caso efetivamente está abrangido pelo Tema 1.348
• qual valor ainda pode ser discutido
• o impacto de uma eventual modulação
• o prazo prescricional
• os custos e riscos de ajuizar agora em comparação com a opção de aguardar

Agende uma consulta para analisarmos a documentação da integralização e os recolhimentos realizados e definirmos, a partir do seu caso concreto, se existe fundamento e vantagem jurídica e econômica em antecipar essa discussão.