Por Laura Gouvea
Quem recebe aluguel de imóveis como pessoa física provavelmente já se deparou com uma dúvida: a Reforma Tributária vai aumentar o imposto sobre os aluguéis?
A resposta não é igual para todos os proprietários. A criação do IBS e da CBS não significa que toda pessoa física que recebe aluguel passará automaticamente a recolher esses tributos. A nova legislação estabeleceu critérios específicos para determinar quais pessoas físicas que exploram imóveis por meio de locação, cessão onerosa ou arrendamento estarão sujeitas ao novo regime.
Isso significa que, para avaliar os impactos da Reforma Tributária, não basta olhar apenas para o valor dos aluguéis recebidos. É necessário considerar também a quantidade de imóveis envolvidos, a forma como são explorados, a titularidade dos bens e a estrutura patrimonial adotada pelo proprietário.
Na prática, proprietários de vários imóveis, investidores imobiliários e famílias que utilizam imóveis como fonte de renda precisam entender as novas regras e avaliar se a estrutura atualmente utilizada continua sendo adequada.
A seguir, explicamos quando a pessoa física poderá ser contribuinte do IBS e da CBS, quais são os limites previstos para os aluguéis, como funcionará a tributação durante a transição e em quais situações pode ser necessário reavaliar a utilização de uma holding patrimonial.
1. O Imposto de Renda sobre aluguel vai acabar?
Não. É importante, desde logo, fazer uma distinção: IBS e CBS não substituem o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). São tributos diferentes, que incidem sobre bases e manifestações econômicas distintas.
O Imposto de Renda continua sendo um tributo sobre a renda. Já o IBS e a CBS integram a reforma da tributação sobre o consumo e passam a alcançar determinadas operações imobiliárias previstas na Lei Complementar nº 214/2025.
A pessoa física que recebe aluguel continua sujeita às regras do Imposto de Renda aplicáveis aos rendimentos de locação. Quando o aluguel é recebido de outra pessoa física, por exemplo, permanecem relevantes as regras do Carnê-Leão e os demais procedimentos previstos pela legislação do IRPF.
O IBS e a CBS representam, portanto, uma nova camada de tributação, e não a substituição do Imposto de Renda.
2. Quando a pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS sobre aluguel?
A regra principal está no art. 251 da Lei Complementar nº 214/2025.
Para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis realizadas por pessoa física, o enquadramento no regime regular do IBS e da CBS ocorre quando, no ano-calendário anterior, forem atendidos simultaneamente dois requisitos:
- a receita total obtida com essas operações ultrapassar o limite legal de R$240.000,00, sujeito à atualização prevista na legislação; e
- as operações tiverem por objeto mais de três bens imóveis distintos.
Portanto, não basta possuir vários imóveis, assim como não basta receber determinado valor em aluguéis. Os dois critérios devem ser analisados conjuntamente. O próprio regulamento reproduziu essa estrutura e prevê a atualização do limite monetário.
Por exemplo:
Exemplo 1: uma pessoa física possui dois imóveis e recebe R$400.000,00 por ano em aluguéis. Embora a receita ultrapasse o limite legal, não é atendido o requisito relativo à quantidade de imóveis.
Exemplo 2: uma pessoa física recebe R$180.000,00 por ano com a locação de cinco imóveis. Embora possua mais de três imóveis, não é atendido o requisito relativo à receita.
Exemplo 3: uma pessoa física recebe receita superior ao limite legal com a locação de cinco imóveis distintos. Nesse cenário, em princípio, os dois requisitos são preenchidos e poderá haver enquadramento como contribuinte do IBS e da CBS.
O valor de R$240.000,00 deve ser utilizado com cautela. A própria legislação determina sua atualização, de modo que ele não deve ser tratado como um limite fixo e permanente para os próximos anos.
3. E se o limite for ultrapassado durante o próprio ano?
Nesse caso, a pessoa física poderá ser enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS quando a receita com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis superar em mais de 20% o limite previsto na legislação.
Assim, considerando o limite de R$240.000,00 apenas para fins de exemplo, o enquadramento ocorreria quando a receita ultrapassasse R$288.000,00 no ano. O valor de R$288.000,00, portanto, não é um novo limite legal, mas corresponde ao limite de R$240.000,00 acrescido de 20%.
Essa regra é diferente daquela utilizada para verificar o enquadramento com base na receita do ano anterior. Por isso, quem possui receitas elevadas de aluguel deve acompanhar o faturamento ao longo do ano, especialmente quando houver possibilidade de ultrapassar o limite previsto na legislação.
4. Quantos imóveis contam para o limite?
A quantidade de imóveis é um dos elementos centrais e a análise deve considerar os bens imóveis efetivamente envolvidos nessas operações, e não simplesmente o patrimônio imobiliário total pertencente ao contribuinte. Assim, possuir diversos imóveis não significa, por si só, que todos serão considerados para fins do enquadramento: é necessário verificar quais deles estão efetivamente sendo explorados economicamente por meio das operações abrangidas pela legislação.
Essa distinção é relevante porque podem existir situações em que o proprietário possui um patrimônio imobiliário expressivo, mas apenas parte dos bens gera receita de locação. Um imóvel mantido vazio, por exemplo, não se encontra na mesma situação de um imóvel residencial alugado, assim como um imóvel utilizado ocasionalmente para locação por temporada possui características diferentes daquele objeto de contrato de locação de longo prazo. Também devem ser analisadas situações de copropriedade, imóveis comerciais e residenciais e a existência de várias unidades autônomas localizadas em um mesmo condomínio.
Por essa razão, o número de imóveis não deve ser apurado de maneira isolada ou apenas com base em uma consulta ao patrimônio do proprietário.
Para proprietários que possuem diversos imóveis, especialmente quando os bens estão distribuídos entre diferentes integrantes da família ou são utilizados de formas distintas, uma análise individualizada é necessária para determinar quais operações efetivamente entram no cálculo.
5. O que acontece em 2026?
O ano de 2026 representa o início da transição para o novo sistema de tributação do consumo e, por isso, possui características diferentes daquelas que serão observadas nos anos seguintes. Nesse primeiro momento, estão sendo introduzidas as novas regras do IBS e da CBS, com alíquotas de transição de 0,1% para o IBS e 0,9% para a CBS.
No caso das operações imobiliárias abrangidas pelo regime regular, aplica-se a redução de 70% prevista para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Entretanto, essas alíquotas não devem ser utilizadas como parâmetro definitivo para estimar a tributação dos aluguéis nos próximos anos, justamente porque o sistema ainda estará passando por uma implementação gradual.
A própria estrutura da Reforma Tributária foi concebida para que a substituição do modelo atual ocorra progressivamente. Por isso, o impacto econômico de uma mesma operação poderá se modificar ao longo da transição, especialmente à medida que as alíquotas dos novos impostos avancem e outros tributos sejam gradualmente substituídos.
Para o proprietário de imóveis, isso significa que uma análise realizada em 2026 não deve se limitar ao valor que eventualmente será recolhido neste primeiro ano. É mais importante projetar como ficará a tributação nos diferentes momentos da transição e verificar se a estrutura patrimonial atualmente utilizada continuará sendo eficiente no médio e no longo prazo.
6. Existe algum redutor para aluguel residencial?
Sim. A Reforma Tributária criou um mecanismo específico para reduzir o impacto da tributação sobre determinadas operações de locação residencial: o chamado redutor social. Para as operações realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, a legislação prevê um redutor de R$600,00 por mês, por imóvel residencial, limitado ao valor da própria base de cálculo e sujeito às atualizações previstas na legislação.
Na prática, o redutor social diminui a base sobre a qual os novos tributos serão calculados. Imagine, por exemplo, uma pessoa física enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS que receba R$2.000,00 mensais pela locação de determinado imóvel residencial. Considerando exclusivamente o redutor social, a base de cálculo poderia ser reduzida em R$600,00, passando de R$2.000,00 para R$1.400,00 antes da aplicação da alíquota correspondente.
Esse exemplo é meramente ilustrativo e não representa, por si só, o valor final dos tributos. O cálculo efetivo dependerá da alíquota vigente no período, do enquadramento da operação e das demais regras aplicáveis ao contribuinte.
Também é importante não confundir o redutor social com a redução de 70% das alíquotas prevista para as operações imobiliárias. São mecanismos diferentes e que atuam em momentos distintos do cálculo: enquanto a redução de 70% diminui a alíquota aplicável à operação, o redutor social reduz a base de cálculo do tributo.
7. Quem recebe aluguel precisará abrir uma empresa?
Não necessariamente. Uma das principais dúvidas decorrentes da Reforma Tributária é se a pessoa física que atingir os critérios para ser contribuinte do IBS e da CBS terá, obrigatoriamente, de constituir uma empresa para continuar explorando seus imóveis. A resposta é negativa: a pessoa física poderá estar sujeita aos novos tributos sem, por isso, deixar de ser pessoa física ou precisar constituir uma sociedade empresária.
O que poderá existir são obrigações cadastrais e fiscais específicas para a pessoa física enquadrada como contribuinte. Em 2026, inclusive, houve uma alteração relevante no cronograma dessas obrigações. A Receita Federal informou que a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes da CBS foi postergada para 1º de janeiro de 2027.
É importante compreender que essa inscrição cadastral não equivale à constituição de uma pessoa jurídica. O chamado “CNPJ técnico” possui finalidade fiscal e cadastral, permitindo a identificação do contribuinte perante a administração tributária, mas não transforma automaticamente o proprietário em uma sociedade empresária nem produz, por si só, os efeitos jurídicos de uma holding patrimonial.
Essa distinção é particularmente importante para proprietários que estão avaliando uma reorganização patrimonial. A necessidade de inscrição cadastral não significa que o contribuinte precise constituir uma empresa, assim como a eventual conveniência de criar uma holding não decorre simplesmente da existência do CNPJ técnico. São decisões diferentes, que devem ser analisadas de acordo com objetivos distintos.
Para entender melhor a diferença entre essas duas situações, confira também o artigo do Botti Mendes sobre o tema: CNPJ técnico para aluguel: quando será obrigatório e quando vale fazer uma holding patrimonial.
8. Vale a pena criar uma holding para receber aluguéis?
A Reforma Tributária não permite concluir, de forma automática, que a constituição de uma holding patrimonial será mais vantajosa para quem recebe aluguéis. Embora a utilização de uma pessoa jurídica possa produzir efeitos tributários diferentes daqueles observados na pessoa física, a decisão precisa considerar o conjunto da estrutura patrimonial e não apenas a comparação entre duas alíquotas.
Uma análise deve considerar conjuntamente:
- IRPF da pessoa física;
- IBS e CBS;
- IRPJ e CSLL na pessoa jurídica;
- Regime tributário;
- Quantidade de imóveis;
- Receita de locação;
- Custos e créditos;
- Sucessão Patrimonial;
- Eventual venda futura dos imóveis;
- ITBI e custos de reorganização;
- Finalidade familiar e empresarial;
Uma estrutura que apresenta determinada vantagem enquanto os imóveis permanecem destinados à locação pode produzir resultado diferente no momento de uma futura alienação. Da mesma forma, os custos relacionados à transferência dos imóveis para uma pessoa jurídica, incluindo a análise de eventual incidência de ITBI, precisam ser considerados antes da tomada de decisão.
Por isso, a holding patrimonial não deve ser tratada como uma solução automática para os efeitos da Reforma Tributária. Sua utilização pode ser adequada em determinados patrimônios, especialmente quando, além da questão tributária, existem objetivos de organização patrimonial, planejamento sucessório e profissionalização da administração dos bens. Em outros casos, a manutenção dos imóveis na pessoa física pode continuar sendo a alternativa mais adequada.
O Botti Mendes já abordou essa questão em artigo específico sobre os impactos da Reforma Tributária nos imóveis mantidos por pessoas físicas. A principal conclusão é que a criação de uma holding deve decorrer de uma análise global do patrimônio, da família e dos objetivos pretendidos, e não de uma simples busca pela menor alíquota tributária.
Confira a análise completa: Reforma tributária e imóveis na pessoa física: Holding é a solução?.
9. Airbnb e aluguel por temporada entram na Reforma Tributária?
As locações por temporada também podem estar sujeitas às novas regras, mas possuem tratamento que merece atenção específica. A Reforma Tributária estabeleceu que determinadas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial realizadas por contribuinte sujeito ao regime regular, quando realizadas por período não superior a 90 dias ininterruptos, serão submetidas às regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.
Essa previsão é especialmente relevante para proprietários que utilizam plataformas digitais para explorar imóveis por períodos curtos. A utilização de plataformas como Airbnb, por si só, não deve ser considerada como único elemento para definir a tributação. É necessário observar a natureza da operação, o prazo das locações, a frequência com que o imóvel é disponibilizado e a forma como a atividade é efetivamente desenvolvida.
Por essa razão, não é adequado aplicar automaticamente às locações por temporada o mesmo tratamento previsto para uma locação residencial tradicional de longo prazo. Dependendo das características da operação, poderão ser aplicadas regras específicas, inclusive quanto às reduções de alíquota previstas para o setor.
Proprietários que utilizam imóveis para locação de curta duração devem, portanto, avaliar essa atividade separadamente. A análise deve considerar não apenas o valor recebido, mas também a forma de exploração do imóvel e o enquadramento tributário correspondente, especialmente quando a locação por temporada representa parcela relevante da renda obtida com o patrimônio imobiliário.
10. Quando as novas regras passam a valer?
A Reforma Tributária não altera de uma só vez a tributação dos imóveis e dos aluguéis. O novo sistema foi estruturado para ser implementado gradualmente, de modo que haverá um período de transição entre o modelo atual e a plena vigência do IBS e da CBS.
Em 2026, ocorre a fase inicial de implementação dos novos tributos. A partir de 2027 e 2028, a transição avança com a substituição da tributação atual sobre o consumo, enquanto, entre 2029 e 2032, ocorre progressivamente a substituição do ICMS e do ISS pelo IBS. A partir de 2033, está prevista a implementação integral do novo modelo.
Para os proprietários de imóveis, essa transição tem uma consequência prática importante: não é recomendável tomar uma decisão patrimonial olhando exclusivamente para a tributação de 2026. Uma estrutura pode apresentar determinado resultado no início da transição e produzir resultado diferente nos anos seguintes, à medida que as alíquotas e os demais componentes do sistema sejam modificados.
11. O que o proprietário de imóveis deve analisar?
Diante desse cenário, a primeira providência não deve ser simplesmente criar uma empresa ou alterar a titularidade dos imóveis. O mais adequado é realizar um diagnóstico da estrutura atualmente existente e projetar os seus efeitos durante a transição da Reforma Tributária.
Nessa análise, devem ser considerados, entre outros fatores, o número de imóveis efetivamente destinados à locação, a receita gerada por cada bem, a natureza residencial ou comercial das operações, a existência de locações por temporada, a titularidade individual ou em copropriedade, os contratos existentes, as despesas relacionadas aos imóveis, o valor global do patrimônio e a expectativa de novas aquisições ou de venda dos bens.
Também é necessário considerar os objetivos que estão por trás da formação daquele patrimônio. Para algumas famílias, a questão tributária será apenas um dos elementos da decisão, ao lado do planejamento sucessório, da organização da administração dos imóveis e da proteção e continuidade do patrimônio familiar.
A pergunta, portanto, não deve ser apenas “quanto vou pagar de imposto sobre o aluguel?”. Em um cenário de transição tributária, a questão mais relevante é qual estrutura patrimonial e tributária é mais adequada para este patrimônio, considerando a renda atual, os efeitos do IBS e da CBS, os planos futuros e os objetivos da família?
O Botti Mendes Advogados atua na análise jurídica, tributária e sucessória de patrimônios imobiliários, avaliando a estrutura mais adequada para cada caso concreto. Para proprietários de diversos imóveis, investidores e famílias que utilizam a locação como fonte de renda, o momento atual é especialmente relevante para revisar a organização do patrimônio e verificar se a estrutura existente permanece adequada diante das novas regras.
