O Superior Tribunal de Justiça votou por unanimidade um ponto de grande relevância para incorporadoras imobiliárias: em contratos firmados após a Lei nº 13.786/2018, quando a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação, é válida a cláusula que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos pelo adquirente em caso de distrato por desistência do comprador.

A decisão é especialmente importante porque enfrenta uma questão que vem sendo frequentemente judicializada: a possibilidade ou não de o comprador invocar o Código de Defesa do Consumidor ou o art. 413 do Código Civil para pedir a redução equitativa da cláusula penal, ainda que a retenção esteja expressamente prevista em contrato e na Lei de Incorporações.

No caso analisado, o STJ reconheceu a prevalência da lei especial aplicável às incorporações imobiliárias, especialmente o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, com redação dada pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato.

A ementa do acórdão

CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação.
2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual.
3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação).
4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral.
5. Embargos de declaração acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes, para dar provimento ao agravo interno e ao recurso especial, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos por ocasião de contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.

(EDcl no AgInt no REsp n. 2.221.464/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1/6/2026, DJEN de 9/6/2026.)

Tese julgada

A tese envolvia contrato de compra e venda de imóvel firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, em empreendimento submetido ao regime de patrimônio de afetação no qual o contrato previu a retenção de 50% dos valores já quitados em caso de desfazimento do contrato por culpa do promitente comprador.

O adquirente deu causa à rescisão contratual e a incorporadora buscou a aplicação da cláusula contratual, conforme autorizado pelo art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64. Inconformado, o promitente comprador buscou o Judiciário pedindo a redução da multa, alegando sua pretensa abusividade e que ao caso deveria ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor.

A discussão central era saber se, mesmo havendo previsão legal específica e cláusula contratual expressa, o Judiciário poderia reduzir equitativamente a multa, aplicando o Código de Defesa do Consumidor ou o art. 413 do Código Civil.

O STJ entendeu que não.

Regras especiais para o distrato em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação

A adoção do regime do patrimônio de afetação faz com que o empreendimento imobiliário que aderir a ele tenha seu patrimônio completamente apartado do patrimônio da incorporadora, trazendo mais segurança jurídica, ainda que em tese, ao adquirente de unidade imobiliária futura.

Na prática, receitas, obrigações, direitos e bens vinculados àquele empreendimento ficam afetados à consecução da obra, com a finalidade de garantir maior segurança aos adquirentes e preservar a continuidade do projeto.

Por esse motivo, a Lei do Distrato tratou de forma diferente os contratos de incorporação submetidos ao patrimônio de afetação. Nesses casos, em distrato por culpa do adquirente, a lei autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos.

A razão é simples: a desistência de compradores durante o curso do empreendimento não afeta apenas a incorporadora. Ela pode comprometer o fluxo de caixa da obra, a previsibilidade financeira do projeto e, em última análise, o interesse dos demais adquirentes que permanecem vinculados ao empreendimento.

A prevalência da lei especial sobre a regra geral

Um dos pontos mais relevantes da decisão foi o reconhecimento da prevalência da legislação especial sobre as regras gerais invocadas para reduzir a multa.

Em outras palavras, o STJ entendeu que, existindo norma específica na Lei de Incorporações para disciplinar o distrato em empreendimento com patrimônio de afetação, essa norma deve prevalecer sobre uma aplicação genérica do Código Civil ou do Código de Defesa do Consumidor.

Isso não significa afastar integralmente a proteção do consumidor. Significa reconhecer que a própria lei especial já equilibrou os interesses envolvidos: de um lado, o adquirente que desiste do contrato; de outro, a incorporadora, a continuidade da obra e os demais compradores do empreendimento.

A decisão, portanto, prestigia o critério da especialidade: aplica-se a norma mais específica ao caso concreto. No caso das incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação, essa norma é o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, inserido pela Lei do Distrato.

A retenção de 50% não é abusiva por si só

Outro ponto importante do julgamento foi a conclusão de que a retenção de 50% dos valores pagos não é abusiva por si só.

Esse ponto é essencial porque, em muitos processos de distrato imobiliário, compradores sustentam que a retenção nesse percentual seria automaticamente excessiva ou incompatível com o Código de Defesa do Consumidor.

O STJ, contudo, reconheceu que, quando a cláusula está amparada pela lei especial, ou seja, quando de fato a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, o percentual de 50% não pode ser considerado abusivo de forma automática.

A abusividade não pode ser presumida simplesmente porque a retenção é superior aos percentuais que, antes da Lei do Distrato, eram usualmente aplicados pela jurisprudência em outros contextos.

Após a Lei nº 13.786/2018, a análise mudou. A lei passou a prever expressamente percentuais distintos conforme o regime jurídico da incorporação, diferenciando os empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação daqueles que não adotam esse regime.

Inaplicabilidade da redução da multa

O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou quando a penalidade se mostrar manifestamente excessiva. O comprador buscou aplicação desse artigo justamente nesse segundo viés.

No entanto, no caso analisado, o STJ entendeu que essa redução não deveria prevalecer, pois o percentual de 50% já foi previsto pelo legislador justamente considerando os riscos e a finalidade do regime de patrimônio de afetação.

Esse é o ponto jurídico central: a Lei do Distrato não estabeleceu o percentual de 50% por acaso. Ela considerou a necessidade de preservar o fluxo financeiro da incorporação, a continuidade da obra e a proteção coletiva dos demais adquirentes.

Assim, reduzir automaticamente a retenção com base em uma ideia genérica de equidade poderia esvaziar a própria finalidade da norma especial.

A decisão foi acertada ao reconhecer que, nesse cenário, a aplicação da lei especial protege não apenas a incorporadora, mas a própria lógica coletiva da incorporação imobiliária.

O impacto da decisão para incorporadoras

A decisão traz maior segurança jurídica para incorporadoras que estruturam corretamente seus empreendimentos e seus contratos.

Em especial, reforça que a retenção de 50% pode ser válida quando presentes alguns elementos fundamentais:

1. contrato firmado após a vigência da Lei nº 13.786/2018;
2. incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação;
3. distrato ou resolução contratual por culpa do adquirente;
4. previsão contratual clara e expressa da cláusula de retenção;
5. observância das demais regras previstas na Lei de Incorporações e na Lei do Distrato.

Portanto, a decisão não deve ser lida como uma autorização genérica para retenção de 50% em qualquer distrato imobiliário.

Ela deve ser compreendida dentro do contexto jurídico específico das incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e dos contratos adequadamente estruturados à luz da Lei nº 13.786/2018.

A decisão protege também os demais adquirentes

Um ponto que merece destaque é que o STJ reconheceu que o patrimônio de afetação tem uma finalidade coletiva.

Quando um adquirente desiste do contrato, especialmente em empreendimentos ainda em andamento, a ruptura pode gerar impacto financeiro no caixa da incorporação.

Esse impacto não recai apenas sobre a incorporadora. Ele pode afetar a previsibilidade de receitas necessárias para a continuidade da obra e, indiretamente, a segurança dos demais compradores.

Por isso, a retenção autorizada pela lei especial busca equilibrar o sistema: permite que o comprador se retire do negócio, mas impõe consequências econômicas proporcionais ao regime jurídico assumido no contrato.

A decisão do STJ, portanto, resguarda a estabilidade da incorporação e reconhece que a proteção do consumidor deve ser analisada também sob a ótica da coletividade dos adquirentes.

A importância de uma cláusula contratual bem redigida

Apesar da relevância da decisão, é importante destacar: a proteção legal não opera automaticamente em favor da incorporadora se o contrato estiver mal elaborado.

Para que a cláusula de retenção seja efetivamente reconhecida como válida, é essencial que o contrato esteja tecnicamente alinhado à legislação aplicável. A cláusula deve indicar com clareza:

• as hipóteses de rescisão por culpa do adquirente;
• o percentual de retenção aplicável;
• a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, quando for o caso;
• a forma de cálculo dos valores a restituir;
• os prazos de devolução;
• a possibilidade de dedução de outros encargos previstos em lei;
• a compatibilidade da cláusula com o quadro-resumo e com os demais instrumentos contratuais.

Cláusulas genéricas, contraditórias ou desconectadas do regime jurídico da incorporação podem abrir margem para questionamentos judiciais, mesmo diante de uma previsão legal favorável.

Em matéria de incorporação imobiliária, o contrato não deve ser tratado como mera formalidade. Ele é uma ferramenta de alocação de riscos, preservação de margem e segurança jurídica do empreendimento.

Conclusão

A decisão do STJ representa um importante reforço à segurança jurídica das incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação.

Acertadamente, o Tribunal deu primazia à lei especial aplicável ao caso, reconhecendo que o art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de distrato por culpa do adquirente.

Ao afastar a redução equitativa pretendida pelo comprador, o STJ preservou a lógica da Lei do Distrato, a finalidade do patrimônio de afetação, a continuidade do empreendimento e o interesse da totalidade dos adquirentes.

A cláusula de retenção de 50%, quando corretamente prevista em contrato e aplicada em incorporação submetida ao patrimônio de afetação, é plenamente válida.

No entanto, a decisão também reforça uma advertência importante: a segurança jurídica da incorporadora começa antes do litígio. Ela começa na estruturação do empreendimento, na instituição correta do patrimônio de afetação, na elaboração do contrato, na redação do quadro-resumo e na compatibilização de todos os documentos da operação.

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