A convivência em condomínios e a rentabilidade do mercado imobiliário voltaram ao centro dos tribunais superiores. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a suspensão de todos os processos judiciais do país que discutem a proibição do aluguel de imóveis por plataformas digitais, como o Airbnb, por meio de cláusulas genéricas de convenção condominial.
A matéria foi afetada sob o rito dos recursos repetitivos e cadastrada como Tema 1.443 do STJ.
Para anfitriões, investidores e síndicos, essa suspensão traz reflexos diretos. Afinal, diante da decisão, como proceder?. A seguir, analisamos o que está em jogo, as lacunas da legislação atual e os impactos práticos dessa suspensão nas ações judiciais em andamento.
O que efetivamente será decidido no Tema 1.443 do STJ?
O debate central do Tema 1.443 consiste em responder à seguinte pergunta jurídica:
Para proibir a locação de curta ou curtíssima temporada por aplicativo, a convenção do condomínio precisa ter uma regra expressa e específica proibindo esse modelo, ou a simples cláusula de “destinação exclusivamente residencial” já é suficiente para barrar a atividade?
As partes que defendem a proibição automática argumentam que a alta rotatividade de hóspedes, a troca frequente de chaves e o uso de áreas comuns por estranhos descaracterizam a finalidade residencial do edifício, aproximando a operação de um serviço de hospedagem comercial (hotelaria atípica).
Por outro lado, proprietários e investidores sustentam que o direito de propriedade (garantido pelo artigo 5º, XXII, da Constituição Federal) autoriza a fruição dos seus bens, e que a locação, independentemente da duração, mantém a natureza residencial tendo em vista que os imóveis não são utilizados para exercer atividades empresariais ou comerciais.
O vazio legal: A Lei do Inquilinato e a locação por aplicativo
A raiz do conflito nos tribunais decorre do fato de que a locação de curtíssima temporada (por dias ou diárias via plataformas digitais) não possui regulamentação expressa no ordenamento jurídico brasileiro.
A Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) disciplina a locação por temporada no seu artigo 48, definindo-a como aquela destinada à residência provisória do locatário (para lazer, tratamento de saúde, realização de obras, etc.) por um prazo não superior a 90 dias.
Contudo, a dinâmica moderna das plataformas digitais trouxe características particulares que não foram previstas pelo legislador de 1991:
- Fracionamento excessivo: Contratações por poucos dias.
- Serviços agregados: Limpeza e por vezes outros serviços similares à hotelaria.
Ao nosso ver, essa falta de enquadramento expresso na Lei do Inquilinato criou uma zona cinzenta. Tentar forçar o enquadramento do Airbnb como “hospedagem hoteleira” pura ou como “locação residencial tradicional” gera distorções. Diante dessa omissão legislativa, o Poder Judiciário tem sido provocado a preencher a lacuna, gerando decisões conflitantes em todo o país até a intervenção do STJ.
O condomínio pode usar a cláusula de “uso exclusivamente residencial” para barrar o Airbnb hoje?
A nosso ver, não. O condomínio não pode se fiar unicamente na cláusula genérica de “uso exclusivamente residencial” para aplicar multas ou proibir o acesso de hóspedes enquanto o STJ não julgar o Tema 1.443.
Com a afetação do tema repetitivo, a regra estipulada pelo Código de Processo Civil (Art. 1.037, II) exige a paralisação nacional dos processos que versem sobre essa mesma tese.
O impacto prático nas ações judiciais:
Se o condomínio tentar ingressar com uma Ação Cominatória (com pedido de liminar) para proibir um proprietário de alugar seu imóvel com base apenas na cláusula de “uso residencial”, ou se o proprietário ingressar com uma ação para anular uma multa aplicada pelo síndico:
- Ação Suspensa: O magistrado, ao tomar conhecimento do processo, deverá determinar o sobrestamento (congelamento) do feito.
- Improbabilidade de Decisão Liminar: Apesar de ser uma possibilidade, salvo em situações excepcionais de grave risco à segurança ou perturbação comprovada da ordem (art. 1.336, IV do Código Civil), o pedido de liminar baseado exclusivamente na tese do uso residencial tende a ser indeferido ou ter sua análise postergada até a fixação da tese definitiva pelo STJ.
Cenário alternativo: se o STJ exigir proibição expressa, ainda pode ser proibida a locação de curtíssima temporada?
Caso a tese vencedora no STJ estabeleça que a cláusula genérica de “destinação residencial” não basta para proibir o Airbnb, os condomínios que desejarem proibir a prática terão, obrigatoriamente, que alterar a sua Convenção de Condomínio.
Para que essa alteração seja válida e legalmente vinculante, a gestão condominial deve seguir rigorosamente os ritos previstos no Código Civil:
1. Quórum Qualificado
Nos termos do Artigo 1.351 do Código Civil, a alteração da Convenção de Condomínio exige a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos de todos os condôminos (proprietários), e não apenas dos presentes na assembleia.
2. Convocação e Ordem do Dia
- A convocação deve ser formal, garantindo que todos os condôminos sejam notificados (Art. 1.354 do Código Civil).
- O edital de convocação deve conter item expresso e claro na Ordem do Dia: “Votação para alteração da Convenção Condominial no tocante à proibição/regulamentação da locação por temporada de curtíssima duração via plataformas digitais (Airbnb, Booking, etc.)”.
3. Deliberação e Registro Publicitário
Se aprovada pelo quórum de 2/3, a alteração deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está registrado, garantindo eficácia perante terceiros e novos compradores.
Considerações finais e recomendações
O sobrestamento determinado no Tema 1.443 traz um momento de cautela para o mercado imobiliário e para as gestões condominiais. Decisões precipitadas — como a aplicação de sanções administrativas sem previsão expressa na convenção ou o ajuizamento de medidas judiciais caras — podem gerar contencioso desnecessário e prejuízos financeiros.
Para investidores do setor imobiliário, a recomendação é realizar uma análise detalhada da convenção do edifício e da ata da assembleia antes de adquirir unidades com foco exclusivo em locação por aplicativo, além de trazerem recomendações para os hóspedes de que os imóveis são residenciais, portanto, proibida proibição da ordem e sossego. Para os condomínios, é indispensável para conduzir eventuais assembleias de alteração regimental dentro das formalidades legais, evitando nulidades.
Referências
- Brasil. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil Brasileiro. (Arts. 1.336, IV; 1.351; 1.354).
- Brasil. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes (Lei do Inquilinato – Art. 48).
- Brasil. Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008. Dispõe sobre a Política Nacional de Turismo (Lei Geral do Turismo).
- Brasil. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil (Art. 1.037, II).
- Superior Tribunal de Justiça (STJ). Tema Repetitivo 1.443. Afetação em REsp sobre a suficiência da cláusula de destinação residencial para vedação de locação de curta temporada por plataformas digitais.
- Superior Tribunal de Justiça (STJ). REsp nº 1.819.069/RS e REsp nº 1.884.483/SP (Precedentes da Quarta e Terceira Turmas sobre o tema).
