A reforma tributária traz transformações significativas para a pessoa física que possui vários imóveis — para locação, revenda, desenvolvimento ou como investimento de longo prazo.

Com a edição da LC 214/2025, que instituiu o IBS/CBS e está redesenhando o cenário fiscal brasileiro, você precisa entender os novos riscos e passivos fiscais que estão surgindo.

A era da gestão “informal” do patrimônio imobiliário na pessoa física está chegando ao fim. O que antes parecia uma conveniência pode se transformar em um passivo fiscal relevante, exigindo uma revisão urgente da forma como você administra seus imóveis sob o CPF.

1. O fim da “invisibilidade fiscal” dos imóveis na pessoa física

Até pouco tempo, muitos proprietários de imóveis operavam em uma zona de menor visibilidade fiscal. A Receita Federal já contava com mecanismos como:

• DOI (Declaração de Operações Imobiliárias) – cartórios informam todas as transferências de imóveis, com valores e partes envolvidas;
• Cruzamento de dados financeiros – movimentações bancárias, declarações de IR, entre outros.

Na prática, porém, a fiscalização sobre patrimônio imobiliário de pessoas físicas era mais reativa, ou seja, dependia de denúncias ou auditorias pontuais.

Escrituras lavradas tardiamente, aluguéis não declarados e transações com valores subfaturados, embora ilegais, muitas vezes passavam despercebidos por algum tempo.

A reforma tributária e o avanço tecnológico, contudo, prometem a mudar esse cenário. A gestão de imóveis na pessoa física tende a se tornar mais arriscada, especialmente quando você acumula patrimônio e renda sem um planejamento adequado.

2. CIB e SINTER: o “CPF do imóvel” e a nova inteligência fiscal

O governo está investindo pesado em sistemas que ampliam a capacidade de fiscalização. Duas ferramentas são centrais nessa mudança: CIB e SINTER.

2.1. CIB – o “CPF do imóvel”

O Cadastro de Imóveis do Brasil (CIB) funcionará como uma identidade única para cada imóvel urbano ou rural. Ele:

• unifica dados de diversos cadastros;
• atribui um número único para cada unidade imobiliária;
• cria um inventário nacional padronizado de imóveis e proprietários.

A LC 214/2025 estabelece prazos de 12 meses para a administração pública federal e 24 meses para estados e municípios integrarem seus sistemas ao CIB. O resultado será uma base de dados robusta e constantemente atualizada, com visão clara de quem é dono de quê.

2.2. SINTER – a “central de inteligência imobiliária”

O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) integra e cruza dados de:

• cartórios de registro de imóveis;
• prefeituras;
• concessionárias de água, luz, gás, internet;
• instituições financeiras (via COAF e outros reportes);
• própria Receita Federal.

O CIB estará integrado ao SINTER, formando uma teia de informações sem precedentes. Com uso intensivo de cruzamento de dados (e possivelmente inteligência artificial), o sistema identifica padrões e anomalias, facilitando a detecção de irregularidades fiscais em larga escala.

3. O impacto prático para quem não declara seus rendimentos imobiliários

Com a interconexão entre CIB e SINTER, ficará muito mais simples para o Fisco:

• identificar imóveis e respectivos proprietários, inclusive imóveis irregulares ou com matrícula desatualizada;
• saber quem ocupa o imóvel e a que título;
• detectar aluguéis não declarados (por exemplo, comparando consumo de energia com a declaração de rendimentos).

A fiscalização tende a deixar de ser reativa para se tornar proativa, baseada em cruzamento massivo de dados e presunções de irregularidade.

Em resumo: a Receita saberá quem você é, onde mora, quais empresas possui e, com CIB e SINTER, todos os seus imóveis. Se a sua declaração de Imposto de Renda não “conversa” com essas informações (por exemplo, imóvel que consta como sua residência, mas em nome de terceiro, sem declaração de aluguel), o alerta acende.

Isso também alcança obras e reformas: o SINTER pode cruzar alvarás municipais com o Cadastro Nacional de Obras (CNO) para verificar o recolhimento de INSS sobre a mão de obra, reduzindo espaço para sonegação e aumentando o risco de autuações.

Nesse contexto, inteligência patrimonial e eficiência tributária deixam de ser opcional: tornam-se necessidade para proteger o patrimônio e garantir conformidade fiscal.

4. IBS e CBS: quando a pessoa física passa a ser tratada como “profissional” no mercado imobiliário

A reforma tributária cria o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), um modelo de IVA dual que substitui tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS.

Pela primeira vez, a pessoa física será alcançada por esses tributos em determinadas atividades imobiliárias que o Fisco passa a enxergar como profissionais ou especulativas.

A pessoa física se torna contribuinte de IBS e CBS em operações de:

• locação;
• cessão onerosa;
• arrendamento de bens imóveis,

se, no ano-calendário anterior, cumulativamente:

1. A receita total com essas operações superar R$ 240.000,00 (média de R$ 20.000,00 mensais); e
2. Houver mais de 3 (três) imóveis distintos envolvidos.

Ou seja:

• receita > R$ 240.000,00 com apenas 1 ou 2 imóveis → não há IBS/CBS;
• mais de 3 imóveis, mas receita anual ≤ R$ 240.000,00 → também não há IBS/CBS.

O objetivo é separar o investidor ocasional do locador profissional que atua na pessoa física. Esse locador “profissional” passa a ter uma carga tributária muito maior: além do Imposto de Renda (Carnê-Leão/ajuste anual), passa a se submeter ao IBS/CBS.

4.1. Regra específica para aluguéis acima de R$ 288.000,00

Em relação aos aluguéis, se a receita anual exceder R$ 288.000,00, IBS e CBS incidem sobre o valor que exceder esse limite, independentemente do número de imóveis, já a partir do momento em que o teto é ultrapassado. Assim, não estamos falando de imposto pago no exercício seguinte ao ano-calendário.

4.2. Qual será a carga tributária efetiva imóveis na pessoa física?

Para além do Imposto de Renda, cujas regras não são afetadas e permanecerão sendo cobradas normalmente, incidirá ainda nessas hipóteses acima o IBS/CBS cuja alíquota não está plenamente definida, mas estimada em aproximadamente 28%.

No caso das locações, haverá um redutor de alíquota de 70%, fazendo com que seja reduzida para aproximadamente 8,4%. Será importante, ainda, avaliar eventual redução da base de cálculo.

5. Regra de transição: alíquota reduzida até 31/12/2028 (e prazo para registrar contratos)

A LC 214/2025 prevê uma regra de transição para locações, arrendamentos e cessões onerosas. O contribuinte pode optar por recolher IBS e CBS com alíquota de 3,65% (hoje correspondente ao que se paga a título de PIS/COFINS), em detrimento de uma alíquota ainda desconhecida mas que muito provavelmente será maior do que esta. São os requisitos cumulativos:

• contratos de locação não residencial: alíquota reduzida por todo o prazo contratual;
• contratos de locação residencial: alíquota reduzida até 31/12/2028.

Para essa opção, é necessário:

1. contrato com prazo determinado;
2. assinatura ocorrida antes de janeiro de 2025, comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica com data;
3. registro do contrato no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31/12/2025.

Se você está nessa situação, precisa avaliar com urgência se vale a pena aproveitar a alíquota reduzida e regularizar seus contratos dentro dos prazos.

6. Compra e venda de imóveis: quando IBS/CBS incidem sobre a pessoa física

A pessoa física também pode sofrer incidência de IBS e CBS na compra e venda ou na cessão de direitos sobre imóveis, quando:

1. aliena mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior; ou
2. aliena mais de 1 (um) imóvel construído por ela mesma nos últimos 5 anos.

Nesse caso, quem realiza várias vendas ou atua com construção para revenda, ainda que na pessoa física, passa a ser tratado como um agente com perfil mais comercial/especulativo.

6.1. Momento da incidência

Outro ponto sensível: o IBS/CBS passa a incidir no momento da promessa de compra e venda, e não apenas na escritura definitiva.

Isso afeta diretamente quem trabalha com:

• leilões;
• incorporações;
• house flipping na pessoa física,

porque o imposto pode ser devido antes da conclusão da venda e do recebimento integral do preço, exigindo planejamento de fluxo de caixa muito mais rigoroso.

6.2. Quando a contribuição começa

Se, no mesmo ano calendário, você alienar 4 imóveis e se enquadrar nas condições legais, as 3 primeiras operaçõesficam fora da incidência e a quarta operação já paga IBS/CBS. A contagem é anual e progressiva.

7. Exceções importantes: quando a venda não gera IBS/CBS

A legislação traz exceções relevantes, que buscam evitar a tributação de operações sem caráter especulativo:

• Posse superior a 5 anos: imóveis que você possui há mais de cinco anos podem ser vendidos sem IBS/CBS, ainda que sejam mais de três propriedades. A lógica é desonerar bens de capital de longo prazo.
• Imóveis recebidos por herança ou doação: considera-se o prazo de posse do antigo proprietário (doador/falecido). O herdeiro não é automaticamente tratado como “especulador” ao vender o bem.
• Casamento com comunhão de bens: conta-se o prazo de posse do cônjuge que adquiriu o imóvel antes do casamento, preservando o benefício fiscal para o casal.

A alíquota de IBS/CBS ainda não foi definida com precisão, mas fala-se em algo em torno de 28%. Para imóveis residenciais, há previsão de redução de 50% dessas alíquotas, tornando a carga mais branda.

Além disso, em locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial, o contribuinte poderá deduzir R$ 600,00 por imóvel da base de cálculo de IBS e CBS, corrigidos pelo IPCA. Essa dedução funciona como um alívio a pequenos locadores.

8. Por que a holding imobiliária se torna estratégica nesse novo cenário

Diante de tantas mudanças, proprietários de múltiplos imóveis precisam de um planejamento patrimonial e tributário robusto. Manter todo o patrimônio na pessoa física, sem estruturação, tende a:

• aumentar a carga tributária;
• elevar o risco de autuações e multas;
• dificultar a sucessão.

A holding imobiliária surge como solução jurídica e estratégica para quem quer proteger e otimizar o patrimônio. Entre os principais benefícios, destacam-se:

• Otimização tributária: em muitas situações, a tributação de atividades imobiliárias na pessoa jurídica é mais eficiente do que na pessoa física com alto volume de operações.
• Proteção patrimonial: separa o patrimônio pessoal dos sócios do patrimônio da empresa, reduzindo riscos em caso de dívidas ou litígios pessoais.
• Planejamento sucessório: facilita a transmissão dos bens, reduz custos de inventário e conflitos entre herdeiros, preservando o controle do patrimônio.
• Gestão profissionalizada: contratos, fluxos financeiros, obrigações fiscais e documentação passam a ser administrados de forma centralizada e organizada.
• Acesso a crédito e oportunidades: empresas costumam ter acesso a linhas de financiamento e condições de crédito melhores para investir em novos imóveis.
• Imagem e credibilidade no mercado: a atuação via pessoa jurídica comunica profissionalismo e solidez a locatários, compradores e parceiros.

Existem diversas formas de estruturar uma holding voltada ao patrimônio imobiliário. A escolha depende do volume de imóveis, do perfil de renda, dos objetivos familiares e sucessórios. Embora a implementação gere custo imediato, na prática esse investimento costuma ser compensado pelos ganhos fiscais e pela proteção patrimonial ao longo do tempo.

9. Inteligência patrimonial na prática: hora de revisar a estrutura do seu patrimônio

A reforma tributária inaugura uma era de transparência e rigor fiscal. Para quem possui vários imóveis, permanecer na pessoa física pode significar:

• aumento de carga tributária;
• maior risco de autuações;
• mais insegurança na sucessão patrimonial.

O momento exige análise personalizada do seu patrimônio, das fontes de renda (especialmente aluguéis) e do seu projeto de longo prazo.

Profissionais especializados em direito imobiliário e tributário podem:

• mapear seus imóveis;
• identificar riscos fiscais na pessoa física;
• desenhar a melhor solução estrutural, muitas vezes por meio de uma holding imobiliária.

Assim, você transforma um cenário de maior fiscalização em oportunidade de segurança, eficiência tributária e preservação do patrimônio familiar.

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