Se você também se pergunta sobre o que é a Usucapião e, mais ainda, o que significa a Usucapião Extrajudicial, este artigo vai te esclarecer tudo o que precisa! Vamos tratar sobre o funcionamento, os requisitos e os custos para o procedimento. Além disso, vamos apresentar as disposições legais acerca do tema. Vamos lá?!

O QUE É A USUCAPIÃO? 

A Usucapião é uma forma de aquisição da propriedade de um bem pela posse prolongada no tempo. Mas não basta somente o requisito tempo, deve haver o animus domini, ou seja, a intenção de dono, a posse mansa e pacífica (sem oposição), o justo título,  a boa-fé e a  posse contínua e duradoura (sem interrupção).

A previsão de tal modalidade de aquisição de propriedade está prevista tanto na CRFB/1988 em seus artigos 183 e 191 quanto no Código Civil de 2002 do artigo 1.238 em diante.

E, para saber mais detalhes, confira este nosso artigo sobre as diferentes modalidades de Usucapião!

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Deve-se destacar que a Usucapião pode ser adquirida tanto de maneira judicial como também de maneira extrajudicial, ou seja, sem a interveniência do judiciário. Sendo que, nesta última, deve haver a anuência dos envolvidos e é o Oficial do Cartório de Registro de imóveis que irá examinar os requisitos legais para tanto. 

A possibilidade de Usucapião extrajudicial está prevista na Lei de Registros Públicos (lei 6.015/1973). Senão vejamos: 

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:               

Quais são os requisitos para o ingresso da usucapião extrajudicial?

De acordo com a legislação supracitada, são necessários os seguintes documentos para proceder com a Usucapião de forma administrativa: 

• ATA NOTARIAL (esta se refere a um documento feito em um cartório de notas em que o Oficial atestará o tempo da posse, podendo este ouvir testemunhas e a verificar a situação do bem)
• PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO (trata-se de um documento produzido por um engenheiro, no qual busca-se descrever o imóvel na sua forma geográfica. Ademais deve haver a assinatura de todos confrontantes do imóvel usucapiendo)
• CERTIDÕES NEGATIVAS (estas demonstrarão a posse mansa e pacífica, ou seja, ações possessórias ou que questionem a posse de quem pretende entrar com usucapião)
• JUSTO TÍTULO OU OUTRO DOCUMENTO ATESTANDO A POSSE (quanto a isso pode ser um contrato de compra e venda, contas de luz, IPTU, etc.)

CUSTOS PARA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL 

Deve-se considerar que para este procedimento é necessário arcar com os honorários advocatícios, já que ser assistido por advogado habilitado é indispensável. Além do engenheiro ou agrimensor que fará a planta e o memorial descritivo, os emolumentos do cartório de notas que fará a ata notarial, as certidões imobiliárias e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

Os custos dependem de caso a caso e também do estado em que o imóvel usucapiendo se encontra.

Exemplificando:

• A ata notarial para um imóvel entre 70.000,01 até 105.000,00, ficaria em valor aproximado de R$2.670,04 no Estado de Minas Gerais, conforme tabela do TJMG-2024, excluido o valor para seu arquivamento.
• O custo para registro no Cartório de imóveis também seria em torno R$2.670,04, ainda considerando o Estado de Minas. 
• Além desses valores, entrariam ainda: custo com advogados, com engenheiro, certidões de indicador real.

Sendo assim, conclui-se que o valor depende de quanto vale o imóvel usucapiendo, bem como dos honorários cobrados por profissionais escolhidos. Se precisar de ajuda para fazer um orçamento mais preciso do seu imóvel, entre em contato clicando aqui!

VANTAGENS E DESVANTAGENS DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

Um dos principais benefícios da usucapião administrativa é a celeridade em comparação a um processo judicial, já que esses demoram demais, visto a quantidade de processos em tramitação, além de ter necessidade de agendamento de audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas, citação de confrontantes, entre outros imbróglios que tornam o processo judicial mais moroso. No caso da usucapião extrajudicial preenchidos os requisitos e em posse da documentação necessária, após apresentá-la ao CRI o oficial terá 30 dias para examinar.

Já quanto a desvantagem está na questão de que todos os envolvidos devem estar de acordo com o pedido, sendo assim, caso um confrontante não esteja, não é possível a realização. Além disso, o custo para realização da Usucapião Extrajudicial pode ser um tanto quanto superior ao custo da Usucapião Judicial, a depender do caso. 

Por fim, deve-se destacar que a depender da situação, a Usucapião Extrajudicial pode não ser concluída, havendo a necessidade de ingressar no judiciário, mesmo já havendo o interessado dispendido custas para realização do procedimento. 

PERGUNTAS FREQUENTES 

• O imóvel usucapiendo precisa ter matrícula? 

Não. A inexistência de matrícula não constitui óbice para o procedimento da Usucapião. Em conformidade com o art. 3º, IV, do provimento do CNJ 65/2017 prevê-se que: 

Art. 3º O requerimento de reconhecimento extrajudicial da usucapião atenderá, no que couber, aos requisitos da petição inicial, estabelecidos pelo art. 319 do Código de Processo Civil – CPC, bem como indicará:

IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito;

• É necessária a anuência no caso de Usucapião extrajudicial?

-Sim. Na via extrajudicial a anuência dos envolvidos é indispensável ao êxito do procedimento, conforme artigo 216-A, §2º da Lei de Registros Públicos. Vejamos: 

§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.    

• No caso em que a pessoa que vendeu o imóvel faleceu, como proceder? 

Prevê o artigo 5°,§ 2º, do provimento do CNJ 65/2017 que:

  no  caso de falecimento daquele que deveria manifestar consentimento, é legítimo a fazê-lo o inventariante ou, inexistindo inventário, a manifestação cabe aos herdeiros com manifestação dos respectivos cônjuges e companheiros.

CONCLUSÃO

Em resumo, a usucapião extrajudicial oferece uma alternativa ágil para a aquisição de propriedade imobiliária. Embora traga vantagens em termos de rapidez, é necessário considerar os custos envolvidos e a necessidade de cooperação entre as partes. Importante salientar que, o procedimento da Usucapião Administrativa é feito perante o Cartório de Registro de Imóveis, sendo necessário conferir os requisitos perante a serventia competente para que não sejam efetuados gastos em vão, como, por exemplo, pagar pela ata notarial perante o Cartório de Notas e acabar por ter que ingressar no judiciário. Sendo assim, a compreensão dos requisitos legais e administrativos, além do apoio profissional são fundamentais para garantir o sucesso e a segurança jurídica nesse processo.