A integralização de bens imóveis para a formação de capital social em pessoas jurídicas tem grande impacto tributário, sejam elas holdings patrimoniais, construtoras ou empresas de participação.

Por esse motivo, como forma de incentivo ao empreendedorismo, o constituinte previu na Constituição federal a imunidade de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) quando das transferências para integralização de capital do sócio para pessoa jurídica através de imóveis.

No entanto uma tese tributária há muito tempo levantada gerou interpretação díspares sobre essa imunidade concernente à sua aplicabilidade às empresas com atividade imobiliária.

Nesse sentido, a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pelas prefeituras municipais sempre foi motivo de forte litígio. Atualmente, o Supremo Tribunal Federal (STF) está prestes a pacificar essa discussão no Tema 1.348 da Repercussão Geral (RE 1.495.108).

Abaixo, detalhamos o cenário atual do julgamento no STF, as teses jurídicas em debate e os cuidados indispensáveis ao transferir imóveis para a pessoa jurídica.

1. O cenário atual no STF: placar de 5 a 2 e pedido de vista

O julgamento do Tema 1.348 analisa se a imunidade constitucional do ITBI se aplica às empresas que possuem atividade preponderantemente imobiliária (como compra, venda, locação ou loteamento) no momento de integralizar o capital social.

Até o momento da suspensão do julgamento, o placar está em 5 a 2 a favor dos contribuintes. O relator, ministro Edson Fachin, votou pelo reconhecimento da imunidade incondicionada para a integralização de capital, sendo acompanhado pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Abriram divergência os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino.

O julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. A expectativa do mercado é otimista, uma vez que o ministro já manifestou, em julgamentos anteriores sobre a matéria constitucional impositiva, entendimento favorável à interpretação estrita dos incentivos de capitalização do empreendedorismo. Além do mais, necessário apenas um voto e ainda restam 3 votos faltantes.

A tese jurídica: por que a imunidade deve ser incondicionada na integralização?

A discussão gira em torno da interpretação do artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal. O texto constitucional estabelece dois blocos normativos:

1. Primeira parte: O ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital.
2. Segunda parte: Nem sobre a transmissão de bens decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

A ressalva constitucional, que exige a verificação de atividade imobiliária preponderante, aplica-se, segundo a interpretação técnica majoritária, apenas às operações de reorganização societária (fusão, cisão, incorporação e extinção), e nunca à simples integralização de capital social inicial ou ao seu aumento.

O objetivo da norma constitucional é incentivar a livre iniciativa, simplificar a capitalização das empresas e fomentar o desenvolvimento econômico do país, impedindo que o Estado tribute a mera transferência de titularidade para a pessoa jurídica.

Como o sócio pode fazer a transferência: valor histórico de IR vs. valor de mercado

Independentemente do desfecho do ITBI, o sócio que pretende transferir um imóvel para a pessoa jurídica possui amparo legal para escolher o valor da transmissão, conforme prevê o artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 e o artigo 142 do Regulamento do Imposto de Renda (Decreto nº 9.580/2018).

Existem duas opções para a realização dessa operação:

1. Transferência pelo valor histórico (Declaração de IR)

O bem é transferido para a pessoa jurídica pelo mesmo valor que consta na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do sócio.

• Vantagem: Não há incidência de Imposto de Renda sobre Ganho de Capital na pessoa física, pois não existe acréscimo patrimonial nominal.

2. Transferência pelo Valor de Mercado

O imóvel é transferido para a empresa com base na avaliação atual de mercado.

• Consequência: A diferença positiva entre o valor histórico e o valor de avaliação gerará Ganho de Capital tributável na Pessoa Física, submetido às alíquotas progressivas do IRPF (artigo 21 da Lei nº 8.981/1995): 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões; 17,5% a 22,5% sobre as parcelas excedentes.
• Atenção aos Fatores de Redução: Imóveis antigos adquiridos antes de 1988 ou cobertos pela Lei nº 11.196/2005 (Lei do Bem) possuem fatores de redução do ganho de capital que podem diminuir expressivamente o imposto a pagar, devendo ser analisados caso a caso.

O alerta do Tema 796 do STF: o limite do capital social integralizado

Mesmo que o STF confirme a imunidade incondicionada do ITBI no Tema 1.348, é fundamental não confundir as regras de incidência.

O Tema 796 do STF já fixou a tese de que a imunidade constitucional “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Ou seja, a garantia fica estritamente adstrita ao valor do bem efetivamente destinado à integralização do capital social.

Exemplo prático: Se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão for utilizado para integralizar R$ 200 mil no Capital Social da holding e os R$ 800 mil excedentes forem alocados em Reserva de Capital, o ITBI incidirá sobre os R$ 800 mil, pois o montante excedente não foi destinado à integralização do capital da empresa.

A armadilha municipal: a distorção do tema 796 do STF

Apesar da clareza da legislação tributária e do artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal, as prefeituras de diversos municípios têm aplicado uma interpretação distorcida do Tema 796 do STF.

A tese do STF vs. a prática abusiva

No Tema 796, o STF fixou que a imunidade de ITBI “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. O julgado tratava de casos em que as partes, por vontade própria no Contrato Social, destinavam apenas uma fração do imóvel ao capital social e alocavam a maior parte em Reserva de Capital.

As prefeituras, contudo, passaram a distorcer esse precedente no atendimento administrativo:

1. O contribuinte solicita a guia de imunidade transferindo o bem pelo valor histórico de IRPF (ex: R$ 200 mil) para integralizar R$ 200 mil em capital.
2. A fiscalização municipal avalia o bem pelo seu “Valor Venal de Referência” (ex: R$ 1,5 milhão).
3. O município nega a imunidade total, concede o benefício apenas até os R$ 200 mil e lança de ofício a cobrança de ITBI sobre a diferença de R$ 1,3 milhão, alegando que esse excedente não estaria coberto pela imunidade.

A Ilegalidade do Lançamento

Essa prática municipal é ilegal. O município não possui competência para reclassificar atos societários legítimos ou inventar “reservas de capital” inexistentes no Contrato Social. A Constituição protege o ato de realização de capital, e o valor do ato societário é definido pelas partes sob o amparo da Lei nº 9.249/1995.

A Indispensabilidade da Assessoria Jurídica Estratégica

Diante do confronto entre o direito legal do contribuinte e a conduta arrecadatória dos municípios, a atuação de uma advocacia especializada em Direito Tributário e Imobiliário faz a diferença entre a concretização de uma economia fiscal legítima e o travamento do negócio.

A proteção patrimonial efetiva exige uma estratégia em duas frentes:

1. Blindagem Redacional Contratual (Preventiva): Muitos contratos sociais são redigidos com cláusulas ambíguas que citam avaliações municipais ou tentam mesclar metodologias de apuração no texto público. Uma assessoria técnica garante a confecção de instrumentos societários limpos, que não ofereçam margem para a fiscalização alegar contradição ou simulação.
2. Tutela Jurisdicional do Direito ao ITBI (Contenciosa / Preventiva): Quando o município recusa a emissão da Certidão de Imunidade ou condiciona o registro em cartório ao pagamento do imposto sobre a “diferença de avaliação”, a solução está na proposição de Medidas Judiciais (como o Mandado de Segurança com Pedido Liminar). Os Tribunais de Justiça têm concedido liminares para afastar a cobrança arbitrária das prefeituras, determinando a expedição da certidão de imunidade ou autorizando o registro da escritura/alteração contratual no Cartório de Imóveis sem o recolhimento indevido do ITBI.

Conclusão

A transferência de imóveis para a pessoa jurídica oferece vantagens sucessórias e tributárias expressivas, desde que conduzida com rigor técnico. A mera expectativa favorável ao contribuinte no Tema 1.348 do STF não elimina a necessidade de defender a operação contra os abusos praticados no balcão das secretarias de finanças municipais.

Se você deseja estruturar a sua holding, realizar o planejamento sucessório de sua família ou integralizar imóveis com a máxima segurança jurídica e proteção contra cobranças indevidas de ITBI, a nossa equipe está à disposição para analisar o seu caso e desenhar uma estratégia sob medida.

Referências e Legislação Correlata

• Brasil. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. (Artigo 156, § 2º, I).
• Brasil. Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995. Altera a legislação do imposto de renda das pessoas jurídicas (Artigo 23).
• Brasil. Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018. Regulamento do Imposto de Renda – RIR/2018 (Artigo 142).
• Brasil. Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995. Altera a legislação do Imposto de Renda (Artigo 21 – Alíquotas de Ganho de Capital).
• Brasil. Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005. Institui benefícios fiscais e fatores de redução de ganho de capital (Lei do Bem).
• Supremo Tribunal Federal (STF). Tema 1.348 da Repercussão Geral (RE 1.495.108/SP). Relator Min. Edson Fachin.
• Supremo Tribunal Federal (STF). Tema 796 da Repercussão Geral (RE 796.376/SC). Relator Min. Marco Aurélio, Redator do acórdão Min. Alexandre de Moraes.
• Conselho Federal de Contabilidade (CFC). Norma Brasileira de Contabilidade NBC TG 46 (Mensuração do Valor Justo).